LE IMPOSTE SUGLI IMMOBILI EREDITATI

LE IMPOSTE SUGLI IMMOBILI EREDITATI

L’imposta di successione Le persone che ricevono in eredità beni immobili e diritti reali immobiliari hanno l’obbligo di presentare la dichiarazione di successione e pagare, se dovuta, l’imposta di successione. L’imposta di successione è calcolata dall’ufficio, in base alla dichiarazione presentata e previa correzione di eventuali errori materiali e di calcolo commessi dal dichiarante nella determinazione della base imponibile. L’importo eventualmente dovuto è notificato al contribuente attraverso un avviso di liquidazione.
BASE IMPONIBILE
Per gli immobili ereditati in piena proprietà (cioè immobili non gravati da diritti reali di godimento), la base imponibile per il calcolo dell’imposta è costituita dalla loro rendita catastale (rivalutata del 5%) moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti: • 110, per la prima casa • 120, per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (esclusi quelli delle categorie A/10 e C/1) • 140, per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B • 60, per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D • 40,8, per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E. Per i terreni non edificabili il valore imponibile si determina, invece, moltiplicando per 90 il reddito dominicale già rivalutato del 25%.
ALIQUOTE Sono previste aliquote di tassazione diverse, a seconda del grado di parentela intercorrente tra la persona deceduta e l’erede. In particolare, sul valore complessivo dell’eredità si applicano le seguenti aliquote: • 4%, per il coniuge e i parenti in linea retta (genitori e figli), da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 1.000.000 di euro • 6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 100.000 euro • 6%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, nonché affini in linea collaterale fino al terzo grado • 8%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.
ATTENZIONE Se a beneficiare del trasferimento è una persona portatrice di handicap grave, riconosciuta tale ai sensi della legge n. 104/1992, l’imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro. 
FISCO E CASA: SUCCESSIONI E DONAZIONI
 Gli importi esenti dall’imposta (la franchigia) sono aggiornati ogni quattro anni, in base all’indice del costo della vita. Ai soli fini dell’applicazione della franchigia, sulla quota devoluta all’erede si deve tener conto del valore delle donazioni in vita fatte dalla persona deceduta a favore del medesimo erede.
>>Le imposte ipotecaria e catastale
Quando nell’attivo ereditario ci sono beni immobili e diritti reali immobiliari, sono dovute le
imposte ipotecaria e catastale.
Queste, sono pari, rispettivamente, al 2% e all’1% del valore degli immobili, con un
versamento minimo di 200 euro per ciascuna imposta.
Le imposte ipotecaria e catastale devono essere pagate prima della presentazione della
dichiarazione di successione.
Per il versamento va utilizzato il modello F23, nel quale vanno indicati i codici tributo 649T per
l’imposta ipotecaria, 737T per l’imposta catastale.
AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”
Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro per ciascuna
imposta, indipendentemente dal valore dell’immobile caduto in successione, quando il
beneficiario (o, nel caso di immobile trasferito a più beneficiari, almeno uno di essi) ha i
requisiti necessari per fruire delle agevolazioni “prima casa”.
In questo caso è necessario attestare nella dichiarazione di successione l’esistenza delle
condizioni che la legge richiede.
Requisiti per richiedere le agevolazioni “prima casa”
Le agevolazioni fiscali sono concesse se chi eredita l’immobile:
• non è titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e
abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile
ereditato
• non è titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di
diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione
acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima
casa.
Questi due requisiti devono sussistere entrambi.
Inoltre, l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’erede ha la propria residenza o in cui
intende stabilirla entro diciotto mesi (salvo alcuni casi particolari in cui tale requisito non è
richiesto, come per esempio per il personale delle forze di polizia).
Decadenza dall’agevolazione
La risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 33/2011 fornisce importanti chiarimenti sulla
decadenza dall’agevolazione nei casi in cui uno degli eredi abbia reso una falsa dichiarazione o
quando egli non trasferisca la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile ereditato nel
termine di diciotto mesi.
FISCO E CASA: SUCCESSIONI E DONAZIONI
Nel primo caso, la mendacità della dichiarazione determinerà la decadenza del beneficio non
solo per chi ha dichiarato di possedere i requisiti per poterne fruire, ma anche per gli altri
coeredi (la sanzione sarà però applicata solo all’autore della dichiarazione mendace).
Anche nel secondo caso si avrà la decadenza dal beneficio. Tuttavia, il recupero dell’imposta e
della relativa sanzione interesserà interamente ed esclusivamente il soggetto che non ha
rispettato l’impegno assunto, cioè il trasferimento della residenza.
Analoghe considerazioni vanno fatte per l’ipotesi in cui il beneficiario-dichiarante rivenda
l’immobile entro cinque anni dall’acquisizione, senza procedere entro un anno al riacquisto di
altro immobile da adibire a “prima casa”. Infatti, anche in questo caso si avrà la decadenza per
intero del beneficio, con recupero dell’imposta e applicazione delle relative sanzioni in capo al
solo dichiarante. Invece, la rivendita infraquinquennale dell’immobile oggetto dell’agevolazione
da parte di un coerede non dichiarante non comporta alcuna decadenza dal beneficio, neanche
in capo al soggetto che ha ceduto l’immobile.
Va ricordato che il regime di favore riguarda esclusivamente l’applicazione in misura fissa delle
imposte ipotecaria e catastale, non anche il riconoscimento di alcun beneficio legato
all’imposta sulle successioni e donazioni, che segue il regime ordinario.

IMPOSTE DI SUCCESSIONE, IPOTECARIA E CATASTALE SUGLI IMMOBILI EREDITATI
GRADO DI PARENTELA IMPOSTE
CONIUGI E PARENTI
IN LINEA RETTA
 imposta di successione
4% sulla quota ereditata eccedente 1 milione di euro
 imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%)
(200 euro per ciascuna imposta, se per l’erede è prima casa)
FRATELLI E SORELLE
 imposta di successione
6% sulla quota ereditata eccedente 100 mila euro
 imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%)
(200 euro per ciascuna imposta, se per l’erede è prima casa)
ALTRI PARENTI FINO AL 4° GRADO
E AFFINI FINO AL 3° GRADO
 imposta di successione
6% sulla quota ereditata (senza alcuna franchigia)
 imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%)
(200 euro per ciascuna imposta, se per l’erede è prima casa)
ALTRE PERSONE
 imposta di successione
8% sulla quota ereditata (senza alcuna franchigia)
 imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%)
(200 euro per ciascuna imposta, se per l’erede è prima casa)
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