Tra gli obblighi dell'amministratore di condominio, la cui inosservanza può comportare la revoca ed, eventualmente, il risarcimento del danno, l'art. 1129 c.c. contempla, le comunicazioni che lo stesso è tenuto a dare senza indugio all'assemblea in caso di notifica di atti giudiziari che eccedono le sue attribuzioni (indicate dall'art. 1130 c.c.), il dovere di rendere il conto della gestione e, più in generale, la corretta tenuta della documentazione fiscale.
Il medesimo articolo, inoltre, specifica quali possono essere le ulteriori "gravi irregolarità", che presuppongono una responsabilità personale dell'amministratore.
Si tratta, a parere di chi scrive, pur nella nuova formulazione portata dalla L. 220/2012, di ipotesi non esaustive, tanto è vero che ulteriori e diverse fattispecie sono state individuate nel tempo dalla giurisprudenza.
Tra queste la norma richiamata contempla:
- l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
- la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
- la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
- la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
- l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
- qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
- l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6 (registro anagrafe condominiale), 7 (registro verbali assemblea; registro nomina e revoca amministratore; registro contabilità) e 9 (attestazione stato pagamenti e liti in corso);
- l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo (dati anagrafici e professionali, codice fiscale - se si tratta di società anche la sede legale e la denominazione - il locale dove si trovano i registri, i giorni e le ore di presa visione e rilascio documenti).
A ben vedere, ci troviamo al cospetto di una paradigmatica norma a fattispecie aperta che, appunto, non esaurisce tutte le possibili ipotesi di
gravi irregolarità, ed è in tal senso che appare pienamente operante il principio della cd. mala gestio, mutuato dalle
norme sul mandato che risultano pienamente applicabili anche alla figura dell'amministratore di condominio.
A tal proposito, tra le ipotesi di responsabilità dell'amministratore non tipizzate, rientrano senza dubbio il mancato versamento degli oneri previdenziali e assistenziali, il mancato versamento delle contribuzioni I.N.A.I.L. (Cfr.: Tribunale di Palermo, 21.01.2015), "gonfiare" le spese, omettere di presentare il modello 770.
Ferme restando le ulteriori fattispecie configuranti reato, quali l'appropriazione e distrazione di denaro di pertinenza del condominio, l'incasso di "mazzette" dai fornitori.
Come accennavamo una siffatta condotta può far scaturire sia ipotesi risarcitorie che restitutorie i favore del Condominio.
E' il caso di un amministratore, evocato in giudizio dai singoli condòmini, dinnanzi al Tribunale di Monza, con l'intervento del Condominio, in persona dell'attuale amministratore, per larestituzione degli importi indicati nelle fatture emesse nei confronti del Condominio.
Ed invero, gli attori "premesso di essere condomini del Condominio di… e di avere il Condominio promosso un'azione giudiziaria nei confronti di un condomino moroso per il recupero di somme a titolo di oneri condominiali, con un esborso di Euro 70.947,70 - hanno convenuto in giudizio l'amministratore condominiale, per sentirlo condannare alla restituzione della somma di Euro 70.947,55 da questi indebitamente trattenuta".
Instauratosi regolarmente il contradditorio, con l'opposizione dell'amministratore il quale deduceva come i bilanci erano stati regolarmente approvati dall'assemblea e che nessuna impugnativa delle relative delibere era mai stata proposta.
Il Tribunale provvedeva all'istruzione della causa, con l'escussione di alcuni testimoni e la nomina di un Consulente Tecnico d'Ufficio.
Ebbene, dalle risultanze della disposta consulenza, che ricostruiva l'intera contabilità del Condominio, emergeva come: a) la contabilità e i rendiconti condominiali non sono stati redatti in maniera veritiera; b) il libro verbali non è stato tenuto e i verbali delle assemblee condominiali sono stati redatti su fogli singoli, privi di numerazione di sottoscrizione del presidente e del segretario; c) l'assemblea condominiale non è stata informata delle variazioni delle causali di numerose uscite di denaro riportate nei rendiconti; d) l'amministratore ha emesso fatture nei confronti del condominio non corredate da alcuna documentazione di supporto, attestante l'attività eseguita.
In conclusione il nominato C.T.U. attestava come non risultano giustificate le fatture emesse dall'amministratore nei confronti del Condominio per un importo complessivo di Euro 56.455,15.
Sulla scorta di ciò il Tribunale di Monza, IV Sez. civile, con la sentenza pubblicata in data3.03.2016, ricorda come l'amministratore di condominio è ufficio di diritto privato, assimilato al mandato, di talché lo stesso deve esercitare l'incarico affidatogli con la diligenza del buon padre di famiglia.
In ragione dell'eccezioni avanzate dall'amministratore resistente, in merito alla approvazione dei bilanci susseguitisi nel tempo, afferma come: "i verbali delle assemblee condominiali non risultano regolarmente tenuti e, comunque, essendo mancanti della sottoscrizione del segretario e del presidente dell'assemblea, sono da ritenersi privi degli elementi essenziali e, dunque, nulli (Cass. Civ., Sez. Un. 7.3.2005, n. 4806; Cass. Civ., 9.11.2009, n. 23687)", le stesse, pertanto, devono essere disattese.
A tal proposito, peraltro, per principio generale occorre evidenziare come, è pur vero che l'approvazione del rendiconto ha valore di riconoscimento di debito, ma ciò solo per le poste passive specificamente indicate.
Ciò posto, il Tribunale, in mancanza di prova fornita dall'amministratore di condominio in merito alla legittima trattenuta di dette somme, ritiene sussistere "un credito del Condominio e dei singoli condomini, pro quota in ragione delle rispettive quote millesimali, nei confronti del resistente di Euro 56.455,15, oltre interessi legali dalla domanda", e lo condanna pertanto alla restituzione dell'anzidetto importo, oltre che al pagamento delle spese di giudizio.
STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI
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