Mutui: il Quantitative Easing aiuta l’Eurozona

3/08/2015 in “MutuiOnline informa”

La Banca Centrale Europea ha rilevato il buon andamento del settore dei prestiti all’interno degli Stati membri: nel mese di giugno i finanziamenti al settore privato hanno segnato una variazione positiva dell'1,2%, rispetto al +0,9% del mese precedente.
Il merito è da attribuire al basso livello dei tassi di interesse, a cui ha contribuito anche il Quantitative Easing, la manovra con cui la BCE effettua degli acquisti programmati di titoli finanziari (in particolare obbligazioni) negoziati sul mercato, immettendo nel sistema finanziario una massiccia dose di liquidità.
Tra i finanziamenti si distinguono soprattutto le erogazioni di mutui alle famiglie con un +1,6%rispetto al +1,4% di maggio. Per il mercato italiano la ripresa dell'erogato è stata certificata da ABI-Bankitalia, che ha anche rilevato la riduzione da -0,3% a -0,2% del credito concesso alle imprese.  
Dal Rapporto mensile dell'ABI (Associazione Bancaria Italiana) risulta che i prestiti per l'acquisto di immobili sono in aumento nei primi 5 mesi del 2015, con l’erogazione dei mutui che ha fatto registrare un incremento del 64,4% rispetto allo stesso periodo del 2014, e quasi i 2/3 stipulati a tasso fisso.
Andamento altalenante per i tassi di interesse applicati, che rimangono su valori ancora bassi. A giugno, sui prestiti per comprare casa sono cresciuti di dieci punti base, portandosi in media al 2,75%contro il 2,65% nel mese precedente. Il valore è di gran lunga inferiore rispetto a quello registrato a giugno 2014 (3,26%).
Nel 2015 il trend dei tassi di interesse sui mutui è stato costantemente al ribasso, scendendo dal 2,83% di gennaio al 2,65% di maggio, passando per il 2,75 di febbraio, il 2,68% di marzo e il 2,63% di aprile.
Il mantenimento su bassi livelli dei tassi è dovuto alla politica adottata dalla BCE in questi anni: a sottolinearlo è l’Ufficio Studi di Tecnocasa, che analizza i dati del Bollettino Statistico II-2015 della Banca d’Italia. Partendo da agosto del 2011 si è deciso di abbassare progressivamente il costo del denaro, vale a dire il tasso al quale la Banca Centrale presta liquidità alle singole banche, portandolo a settembre 2014 allo 0,05%.
Parallelamente, sono scesi anche gli altri saggi di interesse: “L’Euribor a 3 mesi dai massimi di metà 2011 (1,60% a luglio)”, spiega una nota di Tecnocasa, “ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato rapidamente a quota 0,18% a dicembre 2012, per attestarsi poco sopra lo 0,20% per tutto il 2013 e il 2014, salvo scendere sotto lo 0,10% dalla seconda parte dell’anno scorso e arrivare sottozero a maggio e giugno 2015”. Diversa la situazione per l’Eurirs: quello a 25 anni ha avuto un andamento poco regolare fino a settembre 2013, quando ha iniziato la fase discendente che lo ha portato allo 0,82% di aprile 2015. A maggio l’indice ha ripreso quota, arrivando all’1,65% di giugno 2015.
L’ufficio Studi Tecnocasa ha anche analizzato i dati regionali relativi ai mutui concessi nel primo trimestre di quest’anno. Il Veneto è risultata la regione nella quale i finanziamenti per la casa sono cresciuti maggiormente: +50% rispetto ai primi 3 mesi del 2014, con un importo totale erogato di 675,6 milioni di euro. Buoni gli incrementi di Piemonte, Molise e Puglia dove si è registrato un +43,5%, mentre in Calabria, Liguria e Toscana il rialzo è stato del 40%.


FONTE : MUTUIONLINE

A cura di Paola Campanelli

Ricevuta spese condominiali e marca da bollo

03/08/2015

di Avv. Alessandro Gallucci

In tema di rilascio della ricevuta per le spese condominiali, la così detta quietanza di pagamento, l'amministratore è tenuto ad applicarvi la marca da bollo?

In buona sostanza l'attestazione del pagamento delle spese condominiali è soggetta all'imposto di bollo?

Questo il cuore del quesito che ci ha posto un nostro lettore in preda al panico da evasione fiscale; la sua preoccupazione era avere certezza che la mancanza dimarca da bollo sulle ricevute rilasciategli dall'amministratore di condominio fosse normale.

Prima di entrare nel merito della questione è utile riportare alla mente le caratteristiche fondamentali della ricevuta di pagamento, altrimenti detta quietanza.

Primo aspetto: l'amministratore non è obbligato a rilasciare la ricevuta se il condomino non gliela chiede.

Potrà sembrare strano ma, salvo una diversa indicazione del regolamento condominiale, le cose stanno così.

La norma che regolamenta il diritto del debitore a ricevere la ricevuta di pagamento è l'art. 1199 c.c. che recita:

Il creditore che riceve il pagamento deve, a richiesta e a spese del debitore, rilasciare quietanza e farne annotazione sul titolo, se questo non è restituito al debitore.

Il rilascio di una quietanza per il capitale fa presumere il pagamento degli interessi.

L'obbligo sorge a richiesta del debitore, nel nostro caso del condomino. L'amministratore, quindi, a fronte di un pagamento, ad esempio per bonifico, non deve spedire la ricevuta, ma può limitarsi ad annotare l'operazione nel registro di contabilità entro trenta giorni dalla sua effettuazione (art. 1130 n. 7 c.c.).

Le semplici ricevute non possano attestare idoneamente l'entità del credito

E se il condomino la richiede o, come per prassi, l'amministratore comunque la rilascia? In tal caso quel documento è soggetto all'imposta di bollo?

La risposta è negativa. Il testo normativo nel quale è espressa a chiare lettere questa indicazione è Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 642, altrimenti noto come decreto istitutivo dell'imposta di bollo, ossia di quel tributo indiretto che, nella sostanza, colpisce i consumi.

Nella parte prima della tariffa allegata al decreto presidenziale, esattamente all'art. 13 è specificato che “sono esenti dall'imposta le ricevute relative al pagamento di spese di condominio negli edifici”.

Disposizioni normative così chiare non lasciano adito a dubbi: tutte le ricevute rilasciate dall'amministratore di condominio ai condòmini che trovino la propria giustificazione nel pagamento di spese condominiali, siano esse ordinarie o straordinarie, non soggette al pagamento dell'imposta di bollo e quindi non v'è necessità di apporvi la così detta marca da bollo.

La norma si applica anche i condominii sprovvisti di amministratore rispetto ai quali è uno dei condòmini, nei fatti, a svolgere questo incarico, ad esempio raccogliendo le somme per il pagamento di utenze e servizi comuni. In tal caso se dovesse essergli chiesta ricevuta, egli dovrebbe emetterla ma senza essere obbligato ad apporvi una marca da bollo.

Fonte :  http://www.condominioweb.com/spese-condominiali-la-marca-da-bollo-va-applicata-sulla-ricevuta.12014#ixzz3hqyadN24 

Contratto di locazione 4+4

04/08/2015

di Avv. Alessandro Gallucci

Tra le varie tipologie contrattuali previste in materia di locazione degli immobili ad uso abitativo, quella così detta 4+4, indicandosi così il periodo di tempo della durata, è sicuramente tra le più utilizzate.

I motivi sono semplici:

a) durata del contratto;

b) possibilità di recesso, fermo restando il mutuo consenso, per cause specificamente individuate dalla legge;

c) canone liberamente concordato tra le parti;

d) procedure di stipula e rinnovo libere sia pur nel rispetto di ben individuati vincoli formali.

Entriamo nel dettaglio.

Con ricorda l'art. 2, primo comma, legge n. 431/98 “le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni,[…]”.

Due quadrienni. Ciò è importante perché, come si diceva all'inizio, al termine del primo quadriennio, il proprietario può recedere dal contratto ma solamente nei casi specificamente individuati dalla legge.

In questo contesto, si diceva, il rinnovo per i successivi quattro anni è automatico “fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalita' di cui al medesimo articolo 3” (art. 2, primo comma, legge n. 431/98).

In sostanza si tratta di ipotesi che consentono al proprietario di recedere per, ad esempio, poter adibire la casa ad abitazione propria (poiché non ve sono più altre) o del figlio, per ristrutturazioni e ricostruzioni.

Il conduttore, invece, nell'arco del periodo 4+4, può sempre recedere in qualunque momento, con sei mesi di anticipo se ricorrono gravi motivi e con sei mesi d'anticipo e senza che ricorrano gravi motivi se così s'è messo d'accordo con il proprietario (art. 2 l. n. 431/98).

Ecco i casi in cui si può recedere dal contratto di locazione.

Il secondo quadriennio dev'essere considerato un'estensione automatica, salvo i casi di recesso, del primo e di conseguenza esso è regolato dalle stesse condizioni stipulate all'inizio del rapporto contrattuale.

Insomma per dirla semplicemente nel secondo quadriennio non può essere richiesto un aumento del canone. È bene ricordare inoltre che la scelta del così detto regime della cedolare seccaimpedisce di concordare l'aggiornamento annuale del canone agli indici ISTAT.

Perchè la cedolare secca rappresenta uno strumento utile

Che cosa accade al termine del periodo di otto anni?

Il primo comma dell'art. 2 l. n. 431/98 regolamenta in modo chiaro e preciso le possibilità poste in capo alle parti.

Recita la norma: “Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intendera' scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto e' rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”.

Se le parti restano inattive, il contratto si rinnova per un ulteriore periodo 4+4 alle medesime condizioni previste al momento dell'originaria stipula e sempre fermo restando le modalità di recesso al termine del “nuovo primo quadriennio”.

Diversamente le parti possono ricontrattare gli accordi con una procedura basata su semplici invii di raccomandate; al termine della trattativa potrà venire fuori un nuovo contratto o la semplice cessazione di quello in essere.

In tale ultimo il conduttore deve restituire la cosa locata nei termini pattuiti (ossia al termine del contratto), pena la richiesta di danni per ritardata restituzione ex art. 1591 c.c.

La determinazione del canone, si diceva, è rimessa alla libera contrattazione tra le parti.

Locatore e conduttore sono liberi di raggiungere privatamente l'accordo ma, se lo ritengono, tanto per la stipula, quanto per il rinnovo “possono avvalersi dell'assistenza delle organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori” (art. 2, secondo comma, l. n. 431/98).

Gli oneri accessori, leggasi anche spese condominiali, in assenza di accordo tra le parti, sono determinati ai sensi dell'art. 5 della legge n. 431/98, anche se sul punto non v'è unità di vedute (http://www.sbstudiolegale.it/wp-content/uploads/2011/03/articolo6.pdf).

E' bene ricordare che i contratti di locazione in esame devono assumere la forma scritta a pena di nullità e devono essere registrati pena, anche in questo caso, la loro nullità.

Fonte : http://www.condominioweb.com/contratto-di-locazione-quattroquattro.12015#ixzz3hqtgtHpz 

Strutture temporanee all’aperto, quando serve il permesso di costruire?

Corte Costituzionale: bisogna valutare i materiali utilizzati e l’ancoraggio al suolo, bocciato il Decreto del Fare, superato dal Piano Casa di Renzi

di Paola Mammarella

31/07/2015 - Manufatti leggeri, camper e roulotte usati come abitazioni non avranno bisogno del permesso di costruire. La Corte Costituzionale con la sentenza 189/2015 ha dichiarato illegittimo l’articolo 41, comma 4, del decreto del Fare (DL 69/2013).

Il Decretro del Fare, impugnato dalla Regione Veneto, considerava come interventi di nuova costruzionel’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, non diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee, anche se installati, con temporaneo ancoraggio al suolo, all’interno di strutture ricettive all’aperto. Da questa classificazione derivava l'obbligo di richiedere il permesso di costruire per la loro realizzazione.

Dopo l'impugnativa, la Corte Costituzionale ha stabilito che la disposizione contenuta nel Decreto del Fare è illegittima e che gli interventi in questione non sono sggetti al permesso di costruire.

Secondo la Corte Costituzionale, la disposizione invade la competenza legislativa delle Regioni in materia di governo del territorio. Ma non solo, perché a detta dei giudici contrasta con i principi di governo del territorio sanciti dall’articolo 117 della Costituzione, in base al quale ogni trasformazione permanente del territorio necessita di titolo abilitativo anche se si tratta di strutture mobili senza carattere precario.

I giudici hanno spiegato che per evitare il permesso di costruire sono necessari due requisiti: precarietà  dell’intervento, in base alle tipologie dei materiali utilizzati, e precarietà funzionale, caratterizzata dalla temporaneità del manufatto da realizzare o installare.

La Corte ha poi sottolineato che la norma del Decreto del Fare è stata superata dal Piano Casa Renzi (DL 47/2014) in base al quale questi interventi non devono essere considerati nuove costruzioni, soggette al permesso di costruire, se installate in strutture ricettive all’aperto con un ancoraggio temporaneo.

Nel dare ragione alla Regione Veneto, i giudici hanno infine rilevato un’invasione della competenza legislativa delle Regioni in materia di governo del territorio.

FONTE : EDILPORTALE.COM

Condonare la veranda. Che cos'è il permesso in sanatoria?

31/07/2015

di Avv. Alessandro Gallucci

Qualche anno fa (era il 2009) ho costruito una verandasul balcone che si affaccia sul cortile interno.

Siccome adesso sto per vendere la casa vorrei, per evitare problemi, condonarla: è possibile? Ho sentito parlare di una sorta di sanatoria permanente.

Chiudere con delle vetrate un balcone o un terrazzo. Effetti in campo condominiale e urbanistico

Rispondiamo al dubbio del nostro lettore: quello che si potrebbe ottenere (in ragione del fatto che per quel periodo non sono stati emanati così dette legge di condono edilizio) è il permesso in sanatoria.

Si tratta di una procedura prevista dal Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (d.p.r. n. 380 del 2001).

Il permesso in sanatoria è disciplinato dall'art. 36 (norma di rango legislativo) specificato dedicato all'accertamento della conformità.

A mente del primo comma di tale disposizione qualora siano stati realizzati interventi in assenza di permesso di costruire, in difformità da esso, oppure in mancanza di segnalazione certificata di inizio attività “il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”, purché l'autore dell'abuso sia ancora nei termini previsti per la demolizione nei casi sopra indicati e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative.

Se in costanza del termine vengono comminate le sanzioni amministrative, la richiesta dipermesso in sanatoria non è più possibile.

I commi secondo e terzo del medesimo art. 36 specificano che:

“Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16. Nell'ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l'oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.

Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata”.

La richiesta dev'essere presentata con l'ausilio di un tecnico abilitato e può essere avanzata solamente se l'opera avrebbe astrattamente potuto ottenere il permesso o comunque esser realizzata seguendo le normali procedure di legge.

Nel caso della veranda, quindi, il nostro lettore, con l'aiuto del suo tecnico, deve verificare se sussistono i presupposti per l'ottenimento del permesso in sanatoria di cui trattasi.

Ciò per quanto concerne i profili amministrativi della vicenda: restano sempre impregiudicati i diritti degli altri condòmini in tema di alterazione del decoro architettonico dell'edificio. Come dire: una veranda sanabile potrebbe comunque dover essere smontata se lesiva dell'estetica dell'edificio.

Rispetto a tale questione è utile ricordare che “in tema di condominio, non può avere incidenza lesiva del decoro architettonico di un edificio un'opera modificativa compiuta da un condomino, quando sussista degrado di detto decoro a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non sia stato preteso il ripristino” (Cass. 7 settembre 2012, n. 14992).

Insomma la veranda che s'inserisce in un contesto già degradato (es. per la presenza di altre verande) ottenuto in permesso comunale non dovrebbe andare incontro a rischi di natura condominiale. Il condizionale è d'obbligo dato che quella citata in tal senso è una sentenza e non un articolo di legge.

Fonte http://www.condominioweb.com/veranda-abusiva-come-condonarla.12011#ixzz3hlJEE2Fz

Distacco riscaldamento, i costi vanno calcolati in base alla norma UNI

31/07/2015

di Avv. Giuseppe Donato Nuzzo

È alla norma di qualità UNI che occorre fare riferimento per stabilire quali sono i costi di gestione che i condomini “distaccati” devono continuare a pagare per l'impianto di riscaldamento centralizzato.

A stabilirlo è il Tribunale di Firenze con la sentenza 535 del 19 febbraio 2015, con la quale il giudice toscano ha accolto il ricorso dei proprietari di un forno ubicato all'interno di un edificio condominiale contro la delibera assembleare che respingeva la loro richiesta di staccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato.

Secondo la norma Uni, due sono le voci che concorrono alla spesa per l'impianto centralizzato: il consumo volontario e quello involontario. Su quest'ultima componente bisogna focalizzare l'attenzione per individuare quei costi, “non dipendenti dalla volontà del singolo condomino che, in caso di distacco, determinerebbe un aggravio per i restanti condomini allacciati”.

La sentenza in commento consente di fare rapidamente il punto sulle principali questione inerenti il diritto al distacco del condomino dall'impianto di riscaldamento centralizzato.

Inquadramento normativo. In termini generali, il distacco dall'impianto centrale di riscaldamento costituisce un'innovazione vietata dalla legge. Pertanto, nel caso in cui un singolo condomino decida di rinunciare all'impianto centralizzato di riscaldamento, sarà necessario il consenso di tutti i condomini. L'unanimità dei consensi è richiesta in quanto l'impianto centralizzato è progettato, dimensionato e costruito in funzione dei complessivi volumi interni dell'edificio cui deve assicurare un equilibrio termico di base. Di conseguenza, il distacco, almeno in astratto, va ad incidere sulla destinazione obiettiva della cosa comune, determinando uno squilibrio termico e di spese potenzialmente lesivo per gli utenti che rimangono allacciati. => Distacco riscaldamento, un importante sentenza sulle spese di aggravio

Già prima della legge di riforma del condominio n. 220/2012, peraltro, la giurisprudenza riteneva ammissibile il distacco nei seguenti casi:

1) la rinuncia era prevista in una clausola del regolamento contrattuale;

2) il distacco era stato autorizzato dall'assemblea dei condomini all'unanimità.

3) in assenza delle prime due condizioni, il condomino interessato deve dimostrare che non deriveranno aggravi di spesa per gli utenti che continueranno ad usufruire del servizio centralizzato e che non si verificheranno squilibri termici (Cass. civ. 5331/2012).

Tale ultima ipotesi è ora espressamente disciplinata nel quarto comma del nuovo art. 1118 c.c.– come introdotto dalla legge n. 220/2012 – che prevede la possibilità del singolo condomino di distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento o di raffreddamento qualora dimostri che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento od aggravi di spesa per gli altri condòmini.

Procedimento da seguire. In assenza dei presupposti di cui ai punti 1) e 2), il condomino distaccante, prima di operare materialmente il distacco, è tenuto a formalizzare la sua intenzione poiché ex art. 1122 c.c. "il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni". In ogni caso il condomino deve dare preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea. E tale preventiva notizia doveva essere corredata dalla relazionetecnica a firma di un perito, attraverso la quale il condomino fornisce la prova dell'assenza di "notevoli squilibri" e di "assenza di aggravi" per i condomini che continueranno a servirsi dell'impianto condominiale.

Le spese di conservazione e manutenzione dell'impianto. Il distacco dall'impianto centralizzato non configura una rinuncia alla proprietà dello stesso. Pertanto, i condomini che decidono di distaccare le proprie unità immobiliari non possono sottrarsi al contributo per le spese di conservazione e di manutenzione straordinaria dell'impianto centralizzato. Ove i loro appartamenti non siano più riscaldati a seguito del distacco, i condomini saranno esentati dalle sole spese per l'uso (ad esempio, quelle per l'acquisto del carburante), in quanto il contributo per queste ultime è adeguato al godimento che i condomini possono ricavare dalla cosa comune. (Cass. civ. n. 10214/96).

Come si definiscono i termini di aggravio o risparmio dei costi ai sensi dell'art. 1118 c.c.? A tal scopo – afferma il Tribunale di Firenze - non è pertinente il riferimento ai soli costi per l'acquisto del combustibile. I costi di esercizio di una centrale termica dipendono infatti da diversi elementi, tra cui anche ma non solo il combustibile; gli stessi inoltre sono annualmente vincolati a fattori esterni non dipendenti dalla volontà dei soggetti utilizzatori del servizio. In particolare, sui costi di esercizio e gestione dell'impianto incide in maniera sostanziale l'andamento, più o meno rigido, di ogni stagione e, pertanto, l'aggravio o un ipotetico risparmio in conseguenza di un distacco non può essere ricondotto a una semplice operazione aritmetica legata al solo consumo di carburante.

Il riferimento alle norme di qualità UNI-CTI 10200:2013. Secondo il Tribunale di Firenze è necessario fare riferimento alla “norma Uni-Cti, con cui si possono quantificare i costi di gestione ai quali, in vigenza della disciplina ante riforma 220/2012, sarebbero stati chiamati a partecipare i distaccati, al fine di non determinare aggravi per i condomini ancora allacciati all'impianto centralizzato condominiale”. In particolare, occorre fare riferimento alla componente del “consumo involontario” per la determinazione di quei costi “non dipendenti dalla volontà del singolo condomino che, in caso di distacco, determinerebbe un aggravio per i restanti condomini allacciati”.

Tribunale di Firenze, n. 535 del 19 febbraio 2015

Fonte : http://www.condominioweb.com/distacco-dallimpianto-di-riscaldamento-norma-uni.12012#ixzz3hlI4oofY

Condominio in autogestione e condomini facente funzione dell'amministratore

03/08/2015

di Avv. Alessandro Gallucci

Nei condominii che contano fino ad otto partecipanti, la nomina di un amministratore non è obbligatoria (art. 1129, primo comma, c.c.).

In sostanza in queste compagini, i condòmini possono decidere di autogestirsi, ossia di non demandare la gestione delle parti comuni ad una persone specificamente nominata.

Con la riforma come cambia la nomina e revoca dell'amministratore di condominio.

In questi casi, non è raro, si finisce per individuare in uno dei condòmini, a turno o sempre nello stesso, una sorta di factotum addetto al disbrigo delle questioni comuni.

Insomma non è raro sentir parlare di quella persona che, nell'ambito del condominio, si occupa di raccogliere i soldi per pagare le utenze comuni, ecc. ecc.

Di tale figura ne era consapevole perfino il Legislatore (ahinoi spesso colpevolmente inconsapevole di molti fatti che regolano i rapporti quotidiani, da qui l'insensatezza di molte leggi) il quale, con la riforma del condominio, ha inserito nell'art. 1129 c.c. il sesto comma che recita:

In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

In buona sostanza nei condominii che non hanno un amministratore, ma esistono persone che svolgono funzioni analoghe ad esso la così detta targa dell'amministratore dev'essere sostituita da una targa del “facente funzioni”. Anche questa norma, pur partendo dalla consapevolezza dell'esistenza dei così detti capiscala, finisce per creare un artificio pasticciato e di sostanziale impossibile applicazione.

Nessun, così detto, caposcala ha effettivi poteri di rappresentanza né svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore. L'amministratore assume il compito di porre in essere una serie complessa e variegata di atti e comportamenti che il caposcala, nemmeno lontanamente assume.

Raccogliere i soldi per pagare la bolletta, cosa spesso fatta dal caposcala, non vuol dire assumere lo svolgimento di funzioni analoghe all'amministratore.

Assume tali funzioni, ad esempio, il condomino che durante i lavori di ristrutturazione si prende l'impegno di porre in essere tutto le operazioni necessarie ed indispensabili per usufruire delle agevolazioni fiscali.

Ristrutturazione e detrazioni fiscali nei condomìni senza amministratore

In questo caso e solamente per questo periodo, dovrebbe essere esposta fuori dall'edificio o comunque in luogo visibile anche ai terzi (in sostanza quasi sempre vicino ai citofoni o al portone d'ingresso) una targa con il nome del facente funzione.

Facente funzione che, tuttavia, non ha alcun potere di rappresentanza degli altri condòmini. La rappresentanza in condominio, infatti, non è conferibile per fatti concludenti ma solamente a seguito di apposita investitura formale che coincide con la nomina ad amministratore di condominio.

In questo contesto, pertanto, indicare il nome del facente funzione sulla targa esterna, serve a poco o a nulla: a lui non si possono inviare comunicazioni d'interesse condominiale, né atti giudiziari che riguardano la compagine: in tal caso bisognerebbe citare tutti i condòmini oppure agire ai sensi dell'art. 65 disp. att. c.c. ossia chiedere la nomina di un curatore che li rappresenti univocamente.


Fonte :  http://www.condominioweb.com/condominio-in-autogestione-come-comportarsi.12013#ixzz3hlG6exfH