Mutui, domanda a livelli record

25/05/2015 in “MutuiOnline informa”

La richiesta di mutui da parte delle famiglie italiane è aumentata anche ad aprile, fino a raggiungere il 71,9%. I dati arrivano dal rapporto periodico del CRIF, che sottolinea come la cifra sia un record assoluto: l’ennesima variazione positiva ha portato il numero di richieste vicino ai valori di cinque anni fa. Con questo dato si rafforza ulteriormente il recupero verso i livelli pre-crisi, registrando i primi quattro mesi di quest’anno un +46,4%.
Il rialzo della domanda, pur essendo consistente, non è ancora sufficiente a raggiungere i livelli dei volumi del biennio 2009-2011: la variazione rispetto ai primi quattro mesi del 2009 è di -25,3%, mentre per il 2010 e il 2011 la domanda è più bassa rispettivamente del 25,4% e del 21,2%.
Cala l'importo medio richiesto, che si attesta sui 121.911 euro, un valore inferiore rispetto ai 124.812 euro dello stesso periodo dello scorso anno e molto distante dai 140.942 euro dell’aprile del 2010. La tendenza al ribasso in questo senso viene confermata anche dalla distribuzione per fascia di importo. Nei primi quattro mesi del 2015, gli italiani hanno preferito il range compreso tra i 100 e i 150 mila euro, con una quota che ha superato il 30% del totale: la crescita di questa classe rispetto al 2014 è stata dell’1,9%.
La durata di mutuo più richiesta risulta essere ancora una volta quella compresa tra i 15 e i 20 anni con una quota pari al 23,9% del totale, seguita dalla fascia tra i 25 e i 30 anni, con il 22,6%.
Nonostante la decisa inversione di tendenza, non è cambiato sostanzialmente l’atteggiamento degli istituti di credito nei confronti dei soggetti che offrono meno garanzie, come i giovani. Per quest’ultimi, nel 2014 è stato difficile accedere al finanziamento e nella maggior parte dei casi il mutuo non è stato concesso o si è stipulato per merito di garanzie accessorie. A tal proposito, una recente ricerca della società assicurativa Genworth stabilisce che il 40% degli under 34 avrebbe voluto comprare casa durante lo scorso anno ma di questi, il 60% non riteneva le proprie possibilità adeguate all’acquisto.
L’accesso al mutuo da parte degli under 35 gioverebbe anche alla ripresa del mercato delle case: la crisi del settore degli ultimi anni, infatti, ha avuto come causa principale il crollo delle vendite delle prime abitazioni di valore medio-basso.
Il 30,6% delle richieste di finanziamento da parte dei soggetti sotto i 35 anni ha un loan to value (il rapporto tra la somma richiesta e il prezzo dell'immobile) che supera il 70% del valore, ma di queste solo il 22% viene evasa.
I mutui ad alto loan to value sono offerti a tassi meno vantaggiosi rispetto a quelli in cui il contributo del contante è maggiore. In caso di acquisto di un appartamento del costo di 250 mila euro e finanziandone il 50% del valore, si può contare su un tasso variabile dell’1,4% o su un fisso del 2,35%: per un mutuo di 200 mila euro e un LTV dell’80%, il tasso sale all’1,8% per il variabile e al 2,7% per il fisso.
FONTE : MUTUIONLINE

A cura di Paola Campanelli

Direttiva europea sui mutui: dove stiamo andando?

26/05/2015 in “MutuiOnline informa”

Il mercato mutui deve essere caratterizzato da trasparenza e efficienza. Per questo occorre un quadro normativo uniforme, che garantisca la stabilità del settore e rinnovi la fiducia dei consumatori.
Questo il duplice obiettivo alla base del Mortgage Credit Directive, la Direttiva Ue sui mutui 2014/17, che oggi sta trovando applicazione anche in Italia e che vuole rispondere alla crisi di fiducia degli attori del settore immobiliare, acquirenti e venditori in primis, duramente messi alla prova dalla situazione economico finanziaria degli anni passati.

Anche se attualmente gli analisti segnalano una ripresa, seppur parziale, del settore, non è un mistero che negli ultimi anni parecchi mutuatari abbiano riscontrato difficoltà nel rimborsare i prestiti.
La problematica è stata oggetto di analisi da parte della Commissione Europea, che già nel marzo 2003, aveva promosso un iter di valutazione delle barriere che ostacolavano il mercato interno dei contratti di credito inerente i beni immobili residenziali.
Nel 2007 è stato ufficializzato il Libro bianco sull’integrazione dei mercati UE del credito ipotecario: tra gli oggetti dello studio, un’attenzione particolare era stata dedicata alle opzioni politiche per l’informativa precontrattuale, le banche dati relative ai crediti, il merito di credito, il tasso annuo effettivo globale (TAEG) e la consulenza sui contratti di credito.
In seguito la Commissione ha costituito un Gruppo di esperti sulle informazioni storiche sui crediti (Expert Group on Credit Histories) volto ad elaborare un pacchetto di misure per ottimizzare l’accessibilità, la comparabilità e la completezza dei dati sui crediti. Il Mortgage Credit Directive si inserisce dunque in un processo lungo ed articolato nel tempo, costituendo una sorta di punto di svolta.
Tra le principali novità introdotte troviamo disposizioni sulle informazioni pre-contrattuali e riguardanti il periodo di vita del contratto, la protezione contro l’inadempienza e la disciplina delle operazioni di marketing e pubblicità.
Il consumatore dovrà ricevere tutti i dettagli sul proprio mutuo prima della stipula, in modo tale che siano comparabili con prodotti analoghi e che siano esplicitati costo totale e conseguenze finanziarie. Previsto un periodo di sette giorni per esercitare il diritto di recesso. Dal momento in cui il contratto entra in vigore, il mutuatario ha facoltà di rimborsare il prestito senza il pagamento per l’estinzione anticipata.
Inoltre vengono stabiliti dei limiti per il marketing e la pubblicità di prodotti creditizi e delle note specifiche per la gestione delle informazioni sul tasso del finanziamento.
In Italia la normativa è in fase di recepimento: l’Abi (Associazione Bancaria Italiana) ha espressamente voluto un tavolo di lavoro insieme agli altri stakeholder per concretizzare le linee guida europee. Tra i partecipanti, anche Assovib, in rappresentanza delle società che offrono servizi di valutazione immobiliare per le banche.
L’associazione ha prontamente sottolineato l’importanza del ruolo dei professionisti che effettuano perizie sugli immobili: secondo la direttiva 2014/17/Ue, le competenze in materia possono essere certificate mediante le qualifiche RICS o REV del TEGoVA (European Group of Valuers' Associations) e la ISO 17024. In questo senso, Assovib ha segnalato la necessità dell’indipendenza dei valutatori e il controllo qualità sulle perizie, con eventuali audit sul processo e l’accessibilità telematica dei prezzi di compravendita degli immobili.
Dal momento dell’entrata in vigore, gli Stati appartenenti all’Ue hanno a disposizione due anni di tempo per adeguare l’ordinamento nazionale alle disposizioni comunitarie.
FONTE : MUTUIONLINE

A cura di Alessia De Falco

Ecco quanto costa regolarizzare le case nei Paesi black list

Quanto devono pagare i contribuenti italiani che hanno degli immobili all’estero per regolarizzare, tramite la voluntary disclosure, le violazioni compiute in passato?

hare on print

a cura di Redazione

27 maggio 2015 

Come si regolarizzano gli immobili di proprietà nei Paesi black list? A questa domanda ha cercato di rispondere Il Sole 24 Ore grazie a due simulazioni che ha tenuto conto di diversi fattori come il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile da regolarizzare, l’assoggettamento o meno a tassazione nello Stato estero dei canoni di locazione e l’ubicazione dell’immobile da regolarizzare (Paese black list senza accordo, Paese black list con accordo, Paese non black list).

GLI ESEMPI - Le simulazioni sono state effettuate tenendo conto di due diverse ipotesi: immobile tenuto a disposizione e immobile concesso in locazione.  Nel dettaglio, le simulazioni sono state elaborate sulla base di alcuni presupposti: l’Ivie, dovuta dal 2012, è stata calcolata con l’aliquota dello 0,76% sul costo dell’immobile; l’Irpef e le relative addizionali sono state calcolate con l’aliquota del 45%; gli interessi per ritardato pagamento delle imposte sono stati calcolati nella misura del 2,75% annuo dal giorno successivo a quello di scadenza del pagamento al 30 settembre 2009, del 4% annuo dal 1° ottobre 2009 al 31 dicembre 2009 e del 3,5% annuo dal 1° gennaio  2010 al 31 dicembre 2015. Si è poi assunto che le dichiarazioni dei redditi siano sempre state presentate e che la compilazione del modulo RW sia sempre stata omessa. Si è infine tenuto presente che la definizione dell’invito al contraddittorio, ai fini impositivi, e dell’atto di contestazione, ai fini del monitoraggio fiscale, consente di pagare le sanzioni nella misura, rispettivamente, di un sesto e di un terzo del minimo edittale, a sua volta ridotto di un quarto per effetto della voluntary (riduzione, quest’ultima, non spettante per l’Ivie) e che la sanzione è aumentata di un terzo per i redditi prodotti all’estero. Secondo quanto emerso dalle due simulazioni, l’esborso è limitato (10%) se l’immobile è sempre stato tenuto a disposizione, il conto sale (32%) se l’immobile è stato concesso in locazione.

1. Simulazione immobile Paese black list senza accordo, mai dichiarato in Italia e a disposizione del proprietario
Questa ipotesi prende in considerazione un immobile acquistato nel 2007 a un prezzo di un milione di euro da un contribuente residente fiscalmente in Italia. Quanto costa regolarizzarlo tramite la voluntary disclosure internazionale? In questo caso si ipotizza che l’immobile non sia tassato nel Paese estero in cui si trova, quindi doveva essere indicato nel modulo RW a partire dal 2009. Ne consegue che la voluntary disclosure non deve riguardare il 2007 e il 2008, perché in tali anni non ci sono violazioni da regolarizzare. Dal momento che la sanzione da pagare per infedele dichiarazione ai fini Ivie (tale imposta non beneficia degli effetti premiali della voluntary disclosure) è pari al 33,33% per ogni anno e la sanzione da pagare per omessa compilazione del modulo RW è pari all’1,50% per ogni anno, il costo della voluntary disclosure è pari a circa il 10% del costo dell’immobile, circa 100mila euro.

2. Simulazione immobile Paese black list senza accordo, mai dichiarato in Italia e concesso in locazione al canone annuo di 50mila euro
Questa ipotesi prende in considerazione un immobile acquistato nel 2007 a un prezzo di un milione di euro da un contribuente residente fiscalmente in Italia. Quanto costa regolarizzarlo tramite la voluntary disclosure internazionale? In questo caso si ipotizza che nel Paese estero in cui si trova l’immobile non siano dovute imposte sui canoni di locazione. I canoni, dunque, sono tassabili nella misura dell’85% del loro ammontare. In questo caso, dal momento che la sanzione da pagare per infedele dichiarazione dei redditi è pari al 16,67% per il 2007 e al 33,33% dal 2008, la sanzione da pagare per infedele dichiarazione ai fini Ivie (tale imposta non beneficia degli effetti premiali della voluntary disclosure) è pari al 33,33% per ogni anno, la sanzione da pagare per omessa compilazione del modulo RW è pari all’1,25% per il 2007 e all’1,50% dal 2008, il costo della voluntary disclosure è pari a circa il 32% del costo dell’immobile, circa 320mila euro contro i 100mila in caso di semplice tenuta a disposizione.

FONTE : SOLDIWEB

TARSU DA RICONSIDERARE PER L'AREA DI SMALTIMENTO

TARSU DA RICONSIDERARE PER L'AREA DI SMALTIMENTO

A cura di Ezio Maria Pisapia11-05-2015

Il quesito riguarda la tassa sui rifiuti solidi urbani per l'anno 2011/2012 per un capannone in categoria D/8, utilizzato esclusivamente come locale deposito (stoccaggio e smaltimento di materiali imballati), comprese la aree di pertinenza. È corretta l'applicazione da parte del Comune di aliquote piene, nonostante non vengano prodotti rifiuti? Il Comune è stato invitato a effettuare una verifica, ma senza alcun esito.

È quanto mai singolare la vicenda esposta dal lettore. Il Comune chiama a concorrere alle spese del servizio di gestione dei rifiuti, il proprietario di un locale destinato, oltre che a «stoccaggio» (cioè, a deposito), anche a «smaltimento» di rifiuti. Siccome lo smaltimento «costituisce la fase residuale della gestione dei rifiuti» (articolo 182 del codice ambientale, approvato con Dlgs 152/2006), verrebbe da obiettare che i rifiuti, eventualmente prodotti in un siffatto locale, «sono giunti già a destinazione», e che pertanto non si vedrebbe in che modo l’utente abbia fruito delle prestazioni del Comune, in termini di raccolta, di trasporto, di trattamento, di stoccaggio e di deposito in discarica, ossia di smaltimento.Ciò nonostante, non ci risulta esista una norma che esoneri un simile locale dalla tassa sui rifiuti. E se l’insediamento ne produce, e inquina, non si sottrae alla regola, inflessibile, che «chi inquina, paga».Paga, però, secondo le regole contemplate dall’ordinamento, e non nei termini applicati dal Comune, che ha tassato il locale e l’area scoperta a tariffa piena.La prima cosa che viene in mente, è che «non sono soggetti alla tassa i locali e le aree che non possono produrre rifiuti o per la loro natura o per il particolare uso cui sono stabilmente destinati» (articolo 62, comma 2, del Dlgs 507/1993, vigente nel biennio 2011-2012). Il deposito e l’area scoperta operativa, destinati a stoccaggio e smaltimento, sono palesemente esclusi dall’imposizione, perchè sarebbe assai imbarazzante sostenere che si producono rifiuti... in un deposito di rifiuti.Le superfici non destinate a stoccaggio e smaltimento (come uffici, bagni, sale di sosta e di attesa), in cui si producono rifiuti assimilati e quelli urbani, sono soggette alla tassa.Quanto alla tariffa, possiamo ipotizzarare che, nei pressi dell’insediamento o nei suoi dintorni, il Comune non svolga il servizio di raccolta. Se ciò fosse vero, la tassa sarebbe dovuta in misura ridotta, ai sensi dell’articolo 59, commi 2 e 4 («se il servizio di raccolta... non è svolto nella zona... di esercizio dell'attività dell'utente,... il tributo è dovuto in misura non superiore al 40 per cento della tariffa, da determinare in relazione alla distanza dal più vicino punto di raccolta rientrante nella zona perimetrata o di fatto servita»). Lo sconto, insomma, può arrivare al 60 per cento.In conclusione, la tassa è dovuta sulle superfici destinate a uffici, a bagni, a sale di sosta e di attesa e simili, con lo sconto indicato.

FONTE : CASA24PLUS

Il mercato immobiliare si avvia verso la ripresa

Agenzia delle Entrate e ABI: bene mutui, compravendite e condizioni di accesso all’acquisto della casa

di Alessandra Marra

25/05/2015 - Dopo sette anni con il segno meno il mercato residenziale torna a crescere nel 2014 con un +0,7% rispetto all’anno precedente sui rogiti effettivamente registrati nell’anno.

Il segnale positivo si riscontra anche per le abitazioni acquistate tramite mutuo ipotecario, con un +12%, e per l’indice di affordability, cioè la possibilità di accesso delle famiglie italiane all’acquisto di un’abitazione, che a fine 2014 risultava pari al 9%, con un +2,3% rispetto all’anno precedente.

Questi alcuni risultati contenuti Rapporto immobiliare residenziale 2015, redatto e pubblicato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’Associazione bancaria italiana (Abi).
 

Settore immobiliare: lievi segnali di ripresa

Nel corso del 2014 il numero di abitazioni scambiate è stato circa di 421 mila unità, con un +3,5% rispetto all’anno precedente; secondo le Entrate tale numero è nettamente distante dai livelli del periodo 2003-2006, quando si raggiungevano e si superavano le 800 mila abitazioni compravendute.

Inoltre, l’Agenzia sottolinea che l’entità della variazione osservata (+3,5% ) è influenzata dall’introduzione, dal 1° gennaio 2014, di un regime di imposta negli scambi più favorevole, che ha rinviato parte dei rogiti del 2013 al 2014. In tal senso, l’incremento osservato in assenza di tale circostanza è decisamente più timido (+0,7%).

Il rapporto mette in evidenza che la ripresa più accentuata si è registrata nell’area del Centro (+6,5%), seguita dall’area del Nord-Est (+5%) e del Nord-Ovest (+3,4%), dove si concentra la quota più elevata delle transazioni. Ancora contenuti, invece, i rialzi registrati nelle aree del Sud (+0,8%) e nelle Isole (+0,2%).

Per quel che riguarda le grandi città, le migliori performance si registrano a Bologna (+18,5%), Genova (+15%), Roma (+13,9%) e Firenze (+13,3%); seguono Torino (+5,4%), Milano (+5%) e Palermo (+4%). Unica grande città a mantenere ilsegno negativo è Napoli, con il 3,7% di compravendite in meno rispetto al 2013.

Dal rapporto emerge anche che nel 2014 si è optato maggiormente per abitazioni di dimensioni medie e grandi, i cui tassi di variazione sono più elevati rispetto alle abitazioni di dimensioni più contenute. La superficie media di un’abitazione compravenduta nel 2014 è stata di circa 105 mq e varia dai 90 mq, per le abitazioni scambiate nei capoluoghi del Nord ovest, ai 109 mq nei comuni minori del Sud e delle Isole.
 

Mutui e indice di affordability

Secondo il Rapporto Immobiliare le abitazioni acquistate tramite mutuo ipotecario sono state 161.842, con un +12,7% su base annua, con il maggior numero di compravendite registrate al Nord-Ovest (36%) e al Centro (22,5%).

Infine l’indice affordability, elaborato dall’Ufficio Studi Abi secondo consolidate prassi metodologiche, sintetizza l’analisi dei vari fattori (reddito disponibile, prezzi delle case, andamento, tassi di interesse sui mutui) che influenzano la possibilità per le famiglie di comprare casa indebitandosi e ne descrive l’andamento. Nel 2014 l’indice continua nel suo trend positivo, registrando un significativo miglioramento.

In quest’ultimo anno la dinamica positiva è principalmente dovuta ad una forte riduzione del costo dei mutui, mentre continua ad essere positivo anche il contributo dovuto al miglioramento del prezzo relativo delle case rispetto al reddito disponibile.

In miglioramento anche gli aspetti distributivi: nel secondo semestre del 2014, la quota di famiglie che dispone di un reddito sufficiente a coprire almeno il 30% del costo annuo del mutuo per l’acquisto di una casa è pari al 60%, valore superiore di 7 punti percentuali al dato di un anno prima.

Il miglioramento delle condizioni di accesso all’acquisto di una abitazione è risultato piuttosto omogeneo a livello territoriale: la condizione di accessibilità è presente in quasi tutte le regioni ed inoltre sono 8 quelle in cui nel 2014 l’indice ha registrato un massimo storico.

FONTE : EDILPORTALE

Fotovoltaico sul pergolato, per installarlo basta la CIL

CdS: non è necessario il permesso di costruire, a patto che tra i pannelli possa filtrare la luce e non si alteri la volumetria

di Paola Mammarella

26/05/2015 - L’installazione dei pannelli fotovoltaici su un pergolato è un intervento che non richiede il permesso di costruire, ma la CIL. Lo ha affermato il Consiglio di Stato con la sentenza 2134/2015.

Nel caso preso in esame, il proprietario di un’abitazione aveva  comunicato al Comune l’inizio dei lavori di installazione dei pannelli fotovoltaici che avrebbero coperto parzialmente un nuovo pergolato in legno, realizzato sul terrazzo e dotato di tenda da sole retrattile.

Il Comune aveva dichiarato la comunicazione inefficace e disposto il ripristino dei luoghi, affermando che gli interventi richiedessero il permesso di costruire.

Dopo una serie di ricorsi, il Consiglio di Stato ha dato ragione al proprietario ricordando che, in base al Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001), sono soggetti a comunicazione di inizio lavori (CIL) gli interventi di installazione di pannelli solari e fotovoltaici a servizio degli edifici, da realizzare fuori dalle zone A (centri storici).

Il CdS ha sottolineato che secondo le linee guida per l’autorizzazione degli impianti, l’installazione può avvenire sugli edifici esistenti e le loro pertinenze.

I giudici hanno aggiunto che tra le pertinenze possono rientrare i pergolati, cioè manufatti con natura ornamentale realizzati in struttura leggera, facilmente amovibili e usati per riparare e ombreggiare le superfici di modeste dimensioni.

La situazione non cambia se sui pergolati si installano dei pannelli fotovoltaici, purchè vengano lasciati spazi per far filtrare la luce e l’acqua e non ci sia un aumento della volumetria.



FONTE : EDILPORTALE

Mutui: le 10 migliori offerte di surroga sul mercato

L’analisi di Mutuisupermarket.it ha individuato le migliore offerte in funzione del tipo di tasso e la percentuale di intervento del nuovo mutuo di surroga 

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a cura di Redazione

25 maggio 2015 

Le erogazioni di nuovi mutui di surroga sono oggi una fetta predominante del totale mercato del credito casa, e hanno rappresentato nei primi 4 mesi del 2015 quasi il 58% del totale delle nuove erogazioni di mutuo veicolate dal canale distributivo online.

MOMENTO SURROGA - L’esplosione della domanda di rifinanziamento dei mutui in essere è riconducibile da un lato a indici di riferimento Euribor e soprattutto IRS ai minimi storici di sempre e dall’altro a politiche commerciali particolarmente aggressive da parte di alcuni Istituti di credito interessati ad attrarre nuova clientela di  qualità tramite l’offerta di mutui di surroga a spread particolarmente ridotti e appetibili. Ma la domanda sorge spontanea: quali sono i Top 10 mutui di surroga oggi presenti sul mercato? Dipende. 

I FATTORI IN GIOCO - Dipende da diversi fattori, innazitutto il tipo di tasso del nuovo mutuo di surroga (tasso fisso o tasso  variabile) e in secondo luogo la cosiddetta percentuale di intervento del nuovo mutuo si surroga (detta  anche LTV o Loan-to-value), ossia il rapporto fra il debito residuo del mutuo corrente ancora da restituire  alla banca e il valore attuale di mercato del proprio immobile. Certamente oggi la surroga a tasso fisso ha per così dire la lion share in termini di preferenze espresse dai nuovi surrogatori: sui primi 4 mesi del 2015 infatti, nel 64% dei casi le richieste di nuovi mutui di surroga erano a tasso fisso. Per quanto riguarda invece la percentuale di intervento, sui primi 4 mesi del 2015, questa è stata pari a circa il 58%, con un importo medio erogato per il nuovo mutuo di surroga pari a circa 110.000 euro e un immobile a garanzia dell’operazione di valore medio pari a 190.000 euro.   

LA TOP TEN - Considerando quindi  un’operazione  di  surroga  di  importo 110.000  euro, durata  20  anni  e  valore  dell’immobile 190.000 euro, ecco la TOP 10 dei migliori mutui di surroga offerti oggi sul mercato,  distinti per nuovi mutui di surroga a tasso fisso e nuovi mutui di surroga a tasso variabile.



LA TOP TEN - Considerando quindi  un’operazione  di  surroga  di  importo  110.000  euro, durata  20  anni  e  valore  dell’immobile 190.000 euro, ecco la TOP 10 dei migliori mutui di surroga offerti oggi sul mercato,  distinti per nuovi mutui di surroga a tasso fisso e nuovi mutui di surroga a tasso variabile.

PERCENTUALE DI INTERVENTO - È importante specificare che le TOP 10 dei mutui di surroga sopra riportate cambiano significativamente in funzione della percentuale di intervento. Generalmente parlando, se la percentuale di intervento è inferiore, la banca sopporta un minore rischio nell’erogare il finanziamento e quindi offre tassi finiti e spread inferiori. Ad oggi sul mercato si possono identificare diverse fasce di percentuali di intervento applicate dal mondo bancario per definire le proprie politiche di pricing; rispetto a queste fasce ogni istituto di credito applica proprie logiche di segmentazione della clientela e definisce spread fra loro differenti. Di seguito sono riportate, aggiornate al 20 maggio, le tabelle complete delle migliori offerte di surroga a tasso fisso e a tasso variabile in base alle percentuali di intervento.
 

FONTE : SOLDIWEB

Aliquote Tasi e Imu, sono pochi i Comuni che hanno deciso

Situazione ancora incerta e i Comuni hanno tempo fino al 30 luglio per decidere i livelli del Fisco immobiliare.

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a cura di Redazione

26 maggio 2015 

Secondo quanto scrive Il Sole 24 Ore, solo 1 comune su 4 hanno finora deliberato le aliquote Tasi e Imu. In tutto circa 1.937 le delibere pubblicate finora dal ministero dell'Economia.

ACCONTO SENZA ALIQUOTE - Il quadro di finanza locale è ancora incerto e i Comuni hanno tempo fino al 30 luglio per decidere i livelli del Fisco immobiliare. Anche quest'anno, insomma, il conto totale sarà definito quando i proprietari (e gli inquilini, quando il Comune decide di applicare la Tasi anche a loro) avranno già pagato gli acconti del 2015. Per la prima rata, infatti, i termini scadono il 16 giugno e, come sempre accade nelle imposte locali sugli immobili, gli importi da versare saranno pari al 50% di quanto chiesto dalle aliquote dell'anno prima.

PICCOLI RITOCCHI - I conti più impegnativi, continua ll Sole 24 Ore, si faranno a dicembre, come mostra un censimento diffuso da Confedilizia secondo cui solo 31 capoluoghi italiani hanno approvato le nuove aliquote Tasi, ma solo in 10 le hanno cambiate rispetto allo scorso anno: si tratta di piccoli ritocchi al ribasso (come a Barletta, dove l'aliquota sull'abitazione principale passa dal 3,3 al 2,7 per mille, o a Mantova dal 2,4 al 2,2) o al rialzo (a Modena si passa dal 3,1 al 3,3, a Sondrio dal 2,1 al 2,5 per mille). Solo tre città hanno rivisto l'Imu.

SCADENZA DI GIUGNO - Già per la scadenza di giugno, però, sono molti i proprietari che dovranno rimettere mano alla calcolatrice: tutti coloro per i quali la situazione immobiliare è cambiata, infatti, dovranno applicare le aliquote 2014 alle loro proprietà di quest'anno, e una chance in più è offerta nei Comuni che avessero già deciso aliquote più leggere rispetto a quelle dello scorso anno: se l'aliquota è più bassa, infatti, i contribuenti possono già applicarla per l'acconto, per evitare di “anticipare” una fetta dell'imposta da conguagliare a dicembre.

FONTE : SOLDIWEB

Dimmi che balcone hai e ti dirò che spese affronterai: tipologie e ripartizione delle spese

25/05/2015

Avv. Paolo Accoti

Lo spunto per affrontare l'argomento e fare, quindi, il punto della situazione in merito alla ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi che, per la loro peculiarità, spesso ingenerano dubbi, confusione e contrasti tra condòmini, ci viene fornito da una sentenza della Cassazione pubblicata il 19 maggio 2015.

Iniziamo col premettere che, ai sensi dell'art. 1117 c.c., sia nel nuova formulazione introdotta dalla L. 220/2012, che nella precedente, il balcone non figura nell'elencazione dei beni ritenuti parte comune dell'edificio, per i quali com'è noto grava l'obbligo di contribuzione pro quota da parte di tutti i condòmini.

Fermo restando che, per costante insegnamento giurisprudenziale, la suddetta elencazione non è da ritenersi esaustiva.

Tuttavia, il menzionato art. 1117 c.c., nelle parti comuni dell'edificio fa rientrare a pieno titolo le facciate dell'immobile, circostanza da tenere in conto perché ci tornerà utile nel prosieguo, allorquando andremo a motivare il perché alcune spese di manutenzione dei balconi rimangono a carico di tutti i condomini.

La funzione principale del balcone è quella di consentire l'affaccio (prospicere) al proprietario dell'appartamento nel quale insiste (pertinenza), in altri termini, la sua destinazione è quella di consentire l'esercizio del diritto di veduta, esso pertanto costituisce parte dell'abitazione e, in alcuni, casi il prolungamento dell'unità immobiliare.

Nondimeno, essendo stabilmente inseriti (e ancorati) nella struttura dell'immobile, fanno parte integrante dello stabile, contribuendo anche all'estetica dello stesso.

I balconi, essenzialmente, sono di due tipologie: a) i balconi incassati, quelli realizzati a filo della facciata, non sporgono, anzi rientrano rispetto al profilo dell'immobile, e generalmente sono chiusi su due lati; b) i balconi aggettanti, quelli più comuni, si distinguono perché sporgono dalla facciata dell'immobile, solitamente risultano aperti sui tre lati e sono assicurati da una ringhiera o un parapetto.

a) I balconi ad incasso (di cui costituisce sottospecie il cd. balcone a castello, spesso presente in edifici storici e di pregio artistico), svolgono funzione di sostegno e di copertura dell'edificio e, pertanto, si considerano al servizio dei piani sovrapposti, quindi risultano di proprietà comune dei proprietari di tali piani (Si veda argomentando a contrario: Cass. civ., 17/07/2007 n. 15913 e Cass. civ., 30/07/2004, n. 14576).

Logica conseguenza di ciò, in applicazione dell'art. 1125 c.c., è che le spese di manutenzione e ricostruzione del sottobalcone devono essere sostenute esclusivamente dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, in parti uguali.

Al contrario, sempre in virtù del menzionato art. 1125 c.c., quelle inerenti la pavimentazione del balcone rimangono ad esclusivo carico del proprietario del piano dove insiste il balcone, mentre quelle relative all'intonaco, tinta e decorazione del sottobalcone restano a carico del proprietario dell'appartamento sottostante.

Per quanto concerne gli altri elementi del balcone, primo tra tutti il parapetto in muratura, siccome inserito stabilmente nella facciata dello stabile, le relative spese andranno ripartite, ai sensi dell'art. 1123, co. I c.c., tra tutti i condomini, in proporzione ai rispettivi valori millesimali.

Si ritiene, invece, che non possano ritenersi parti comuni le ringhiere o le fioriere (salvo quelle di particolare pregio artistico), i cui costi per la manutenzione rimarranno a carico del proprietario del piano balcone.

b) Per quanto concerne i balconi aggettanti, così come ribadito da ultimo dalla Suprema Corte, questi costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e, pertanto, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa (Cfr.: Cass. civ., 19/05/2015, n. 10209).

Logica conseguenza di ciò è che le spese per la sua manutenzione rimarranno a carico del proprietario dello stesso.

Detto principio non è affatto nuovo, atteso che conferma un consolidato orientamento giurisprudenziale per il quale, detta tipologia di balcone non svolge alcuna funzione di sostegno ovvero di copertura dell'edificio (Tra le tante: Cass. civ., 17/07/2007, n. 15913; Cass. civ., 30/7/2004 n. 14576).

Tuttavia, smorziamo subito i facili entusiasmi, con le anzidette sentenze, infatti, è stato vieppiù stabilito come costituiscono, invece, beni comuni a tutti, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Di talché, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale o di quella inferiore, ovvero delle parti esterne delle terrazze, del parapetto e del sottotetto, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio ovvero contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, risultano di proprietà comune, e sono soggetti, pertanto, alla contribuzione pro quota di tutti i condòmini, in relazione ai millesimi di proprietà.

Alla spesa sono tenuti a partecipare anche i proprietari degli appartamenti privi di balcone (si pensi al piano terra) ovvero i proprietari degli appartamenti presenti su altre facciate.

Pertanto, nel caso di balconi aggettanti, il vero discrimine tra proprietà del singolo e quella comune, è costituito proprio dal pregio artistico di tutte quelle opere inerenti le parti esterne del balcone.

Solo quando questi elementi assumono caratteri di pregevolezza, contribuendo al decoro architettonico dell'edificio ovvero formano parte integrante della struttura dello stabile, entrano a far parte della comunione e devono essere assoggettati alla contribuzione collettiva.

L'accertamento in merito al pregio artistico degli anzidetti elementi ovvero se gli stessi fanno parte integrante dello stabile deve avvenire caso per caso, magari anche a mezzo di idonea consulenza tecnica d'ufficio.

Balconi. La questione relativa alla proprietà. Balconi aggettanti e balconi incassati: differenze.

In considerazione di ciò, ad esempio, sono stati ritenuti comuni la soletta, i frontalini ed i pilastrini (Trib. Genova, 23/02/2006), gli intradossi - vale a dire le superfici interne delle porte e delle finestre - (Trib. Milano, 26/03/2003), i cementi decorativi (Cass. civ., 19/01/2000, n. 568), le lastre applicate alla parte inferiore di ogni balcone e i listelli incollati sotto la copertina di finitura dei parapetti dell'edificio condominiale (Trib. Udine, 23/11/1998), le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, viti di ottone e piombi ai pilastrini della balaustrata (Cass. civ., 15/01/1986, n. 176) e i doccioni - vale a dire le canaline che allontanano l'acqua piovana dal muro - (Corte d'Appello Salerno, 16/03/1992).

Al contrario, da ultimo, la Suprema Corte ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto appartenenti al condominio, con le dovute conseguenze sulla ripartizione delle relative spese, alcune fioriere in cemento armato poste all'esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, senza che le stesse rivelassero un qualche pregio artistico, né costituissero parte integrante della struttura dello stabile (Cass. civ., 30/04/2012, n. 6624).

Per completezza, sul piano pratico evidenziamo come, nell'un caso (balcone incassato) e nell'altro (aggettante), vi sono diversi effetti tangibili per il proprietario dell'appartamento posto al di sotto del balcone, si pensi all'utilizzo della soletta per l'aggancio di tende da sole, lampade, zanzariere, ecc.

Questi, infatti, in caso di balcone incassato, potrà utilizzare il sottobalcone che, come visto, funge da copertura, per tutti gli usi necessari, fermo restando le prescrizioni dell'art. 1102 c.c., in relazione all'uso comune della cosa (Argomentando a contrario: Cass. civ., 30/04/2012, n. 6621).

Al contrario, nell'ipotesi di balcone aggettante, l'utilizzo da parte del proprietario dell'abitazione sottostante potrà avvenire solo previo consenso del proprietario del balcone (Cass. civ. Sez. II, 30/07/2004, n. 14576; Cass. civ., 17/07/2007, n. 15913).

Il criterio di ripartizione legale delle spese relative ai balconi sopra prospettata, tuttavia, in virtù dell'autonomia decisionale dell'assemblea, può essere legittimamente derogato, ma solo con il consenso di tutti i partecipanti al condominio, ivi compreso il proprietario del balcone, in mancanza, la delibera risulterebbe affetta da nullità e, pertanto, versando nell'ipotesi più grave rispetto alla mera annullabilità, sarebbe deducibile anche oltre i trenta giorni decorrenti dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI

Fonte : www.condominioweb.com 

Motore del condizionatore e giardino di proprietà esclusiva

26/05/2015

di Avv. Alessandro Gallucci

Buongiorno amici di Condominioweb!

Vi scrivo per raccontarvi di un fatto che mi è accaduto e per capire se quello che mi hanno detto è giusto.

Abito al primo piano di un condominio; qualche settimana fa, in vista della stagione estiva, ho fatto installare nel mio appartamento un condizionatore(Quando il condizionatore non lede il decoro dell'edificio). L'unità esterna dell'impianti, il motore insomma, l'ho fatta posizionare sulla facciata laterale dell'edificio a fianco alla finestra della mia camera da letto, dove è posizionato lo split.

Il vicino del piano inferiore, che è anche proprietario del giardino sul quale mi affaccio, mi ha chiesto di rimuovere quella parte d'impianto perché non mi ha dato l'autorizzazione ad installarla.

Io gli ho replicato che, al massimo, dev'essere ilcondominio a lamentarsi per l'alterazione del decoro, ma visto che il regolamento non prevedeva permessi, lui non può pretendere nulla.

Chi ha ragione?

Diritti del condominio e proprietà dello spazio sovrastante il giardino di proprietà esclusiva: queste le questioni di cui bisogna tenere conto per rispondere al nostro lettore.

Dal punto di vista condominiale, chi installa un condizionatore deve avere cura di non alterare il decoro architettonico dell'edificio. L'alterazione, è utile ricordarlo, consiste in un peggioramento dell'estetica dell'edificio, cui corrisponde un deprezzamento dell'immobile (cfr. Cass. n. 1286/2010).

Come ha specificato la Suprema Corte di Cassazione, "non può avere incidenza lesiva del decoro architettonico di un edificio un'opera modificativa compiuta da un condomino, quando sussista degrado di detto decoro a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non sia stato preteso il ripristino" (Cass. 7 settembre 2012, n. 14992).

Condizionatore in condominio e problemi relativi ai rumori e al decoro architettonico

Detta diversamente: se non è il primo condizionatore ad essere installato, non si può pretendere di contestarlo come se lo fosse. In condominio l'apposizione di unità esterne su parti comuni può essere soggetta a particolari condizioni da parte del regolamento assembleare, o a divieti assoluti da parte del regolamento contrattuale, il quale può anche prevedere una preventiva autorizzazione. Non ci pare il caso del nostro lettore, che rispetto ai diritti comuni, potrebbe solamente vedersi contestata l'alterazione del decoro, la cui dimostrazione spetta a chi se ne lamenta.

Dal punto di vista della proprietà del giardino sottostante, potrebbe sorgere qualche complicazione maggiore. Motivo? Ai sensi dell'art. 840 c.c., lo spazio sovrastante una proprietà (la così detta colonna verticale) s'intende di proprietà esclusiva del titolare di quello spazio.

In questo contesto, a dirlo è la Cassazione nel proprio consolidato orientamento (con riferimento agli sporti, ossia alle sporgenze rispetto al muro verticale), "l'immissione di sporti nello spazio aereo sovrastante il fondo del vicino, è consentita quando questi non abbia interesse ad escluderla, cioè quando la stessa intervenga ad un'altezza dal suolo, tale da non pregiudicare alcun legittimo interesse del proprietario del fondo in relazione alle concrete possibilità di utilizzazione di tale spazio aereo (ex multis Cass. n. 1484 del 1996 nonchè Cass. n. 9047 del 2012)" (Cass. 16 ottobre 2012 n. 17680).

Tale valutazione, dice la Cassazione (cfr. sent. n. 17207/2011), va fatta non solamente con riferimento agli usi attuali del fondo, ma anche rispetto ai potenziali usi futuri.

La presenza del condizionatore, dunque, può essere lesiva di tali prerogative, ma tale circostanza dev'essere provata da chi se ne lamenta. Insomma: in teoria l'unità esterna potrebbe dover essere rimossa.

Fonte : www.condominioweb.com 

Chi paga i fregi decorativi inseriti nella parte frontale e inferiore dei balconi?

26/05/2015

di Avv. Dolce Rosario

I balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, eccetto i fregi decorativi inseriti nella parte frontale e inferiore.

In fatto. Tizio ha impugnato la delibera (23.04.2007) con la quale l'Assemblea dei condomini aveva posto a suo carico parte del costo dei lavori di restauro dei balconi e delle pensiline, al fine di farne dichiarare la invalidità. Sosteneva, al riguardo, che tali strutture sono di proprietà esclusiva degli alloggi del primo e secondo piano, rispetto ai quali egli, in quanto titolare della porzione di piano terra, non ha alcun“uso e utilità”. (Danni derivanti dal canaletto-gocciolatoio dei balconi: chi paga?)

In primo e in secondo grado, l'azione di gravame esercitata non ha trovato accoglimento.

L'impugnativa è stata rigettata, in particolare, dalla Corte di Appello di Firenze con sentenza del 19.06.2009.

Preliminarmente al merito, è stato rilevato che, con precedente delibera dell'01.06.2005, approvata anche dello stesso attore, si era precedentemente deliberato che “tutto ciò che riguarda le parti esterne delle terrazze, sia del parapetto che del sotto terrazza, è condominiale … pertanto si applicano i millesimi di proprietà”.

La statuizione impugnata assume(va), pertanto, valore programmatico, essendo attuativa della precedente statuizione.

In quanto tale, il Giudice di II grado ha rilevato e dichiarato la carenza dell'interesse ad agire in capo all'attore. Non solo. La Corte territoriale si è spinta anche oltre, entrando anche sul merito dell'azione esercitata, ivi ritenendo che il criterio di ripartizione della spesa adottato dall'assemblea è, invero, conforme agli orientamenti di maggioranza della giurisprudenza.

Tizio, in ragione di tale ultima determinazione, è ricorso avanti la Corte di Cassazione.

La Sentenza. La Suprema Corte ha confermato la sentenza di secondo grado, respingendo, anche in tale sede, il gravame interposto.

I giudici di legittimità hanno riconosciuto ai rivestimenti e agli elementi decorativi dei balconi unafunzione ornamentale dell'intero edificio.

La delibera condominiale dell''01.06.2005, al pari di quella oggetto del giudizio di impugnativa, è stata quindi ritenuta in linea con i criteri legali di riparazione delle spese in questione.

Secondo i principi affermati dalla giurisprudenza, infatti, in tema di condominio negli edifici – per come si legge in Sentenza -, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; laddove devono considerarsi beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando ineriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (tra le tante, v. Cass. 30.07.2004 n 14576; Cass. 30.04.2012 n. 6634).

In conclusione, è evidente che i balconi aggettanti rientrano nella proprietà privata, in quanto rappresentano un prolungamento dell'unità immobiliare cui accedono, non svolgendo alcuna funzione di sostengo e di copertura dell'edificio; tuttavia, ogni qual volta si interviene su di essi, al fine di curarne la manutenzione, occorre preliminarmente discernere la rispettiva valenza strutturale da quella estetica ornamentale - ove sussistente - onde calibrare i criteri di riparto della spesa anche tra condòmini. T

Tizio si è cosi dovuto rassegnare, accettando, suo malgrado, di partecipare alla spesa di manutenzione degli ornamenti presenti nei balconi degli immobili sovrastanti la sua proprietà.

Da leggere assolutamente: Dimmi che balcone hai e ti dirò che spese affronterai: tipologie e ripartizione delle spese

Corte Suprema di Cassazione, Sez. II Civ., n. 10209/2015

Fonte : www.condominioweb.com