Il chiarimento. La risoluzione nasce dalla necessità di chiarire le istanze indirizzate all'Agenzia dell'Entrate, in cui sono stati chieste delucidazioni circa la possibilità di applicare le regole del
'prezzo-valore', ex
art. 1, c. 497, della L. n. 266/2005(legge finanziaria per il 2006), per la determinazione della base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in relazione ad un atto di compravendita immobiliare, per il quale i contraenti convengono che una parte del prezzo dell'immobile venga corrisposto in data successiva alla stipula dell'atto. (
Se gli acquirenti sono a conoscenza dello stato dell'immobile non si può chiedere la riduzione del prezzo)
Il comma 497 suindicato così dispone: ”In deroga alla disciplina di cui all'articolo 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR), e fatta salva l'applicazione dell'articolo 39, primo comma, lettera d), ultimo periodo, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali e' costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell' articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto. Le parti hanno comunque l'obbligo di indicare nell'atto il corrispettivo pattuito…”.
Per "prezzo-valore" si intende, dunque, il principio in base al quale la compravendita che ha ad oggetto un immobile abitativo ed ha come acquirente una persona fisica viene tassato non con la regola "ordinaria" (corrente valore di mercato del bene), ma prendendo come base imponibile la rendita catastale, rivalutata con i relativi coefficienti di aggiornamento. In presenza delle suindicate condizioni, il seguente comma 498, dello stesso art. 1 della L. n. 266 del 2005, pone per l'Amministrazione finanziaria un limite al potere di accertamento di valore previsto dall'art. 52, c. 1, del TUR.
Infatti, il comma 498 così dispone: “I contribuenti che si avvalgono delle disposizioni di cui ai commi 496 e 497 sono esclusi dai controlli di cui al comma 495 e nei loro confronti non trovano applicazione le disposizioni di cui agli articoli 38, terzo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, e 52, comma 1, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986…”.
Mentre l'art. 35, misure di contrasto dell'evasione e dell'elusione fiscale, c. 22, del D.L. n. 223/2006, convertito con modificazioni dalla L. n. 248/2006, dispone che le parti hanno l'obbligo di rendere, all'atto della cessione dell'immobile, apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l'indicazione dettagliata delle modalità di pagamento del corrispettivo.
L'obbligo dell'indicazione analitica delle modalità di pagamento del prezzo, rispondendo a precise finalità antievasive e di prevenzione del riciclaggio di proventi derivanti da attività illecite sussiste, in linea generale, per tutti i pagamenti afferenti ad atti di compravendita immobiliare.
Il suindicato comma così dispone:
“22. All'atto della cessione dell'immobile, anche se assoggettata ad IVA, le parti hanno l'obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo. Con le medesime modalità, ciascuna delle parti ha l'obbligo di dichiarare:
a) se si è avvalsa di un mediatore e, nell'ipotesi affermativa, di fornire i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società;
b) il codice fiscale o la partita IVA;
c) il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura di riferimento per il titolare ovvero per il legale rappresentante o mediatore che ha operato per la stessa società;
d) l'ammontare della spesa sostenuta per tale attività e le analitiche modalità di pagamento della stessa.
22.1. In caso di assenza dell'iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione ai sensi della legge 3 febbraio 1989, n. 39, e successive modificazioni, il notaio è obbligato ad effettuare specifica segnalazione all'Agenzia delle entrate di competenza. In caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati di cui al comma 22, si applica la sanzione amministrativa da 500 euro a 10.000 euro e, ai fini dell'imposta di registro, i beni trasferiti sono assoggettati a rettifica di valore ai sensi dell'articolo 52, comma 1, del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e successive modificazioni”.
Questa norma è assistita da uno straordinario apparato sanzionatorio:
- la sanzione amministrativa da 500,00 a 10.000,00 €;
- la sottoposizione del contratto (se si tratta di atto soggetto a imposta di registro, tassato con il principio del "prezzo-valore") all'ordinaria procedura di accertamento, vale a dire la determinazione della base imponibile in misura pari al valore di mercato del bene;
- la sanzione penale applicabile (art. 76, d.P.R. n. 445/00) prevista, con riferimento alle dichiarazioni sostitutive dell'atto di notorietà, a carico di chi rilascia dichiarazioni mendaci.
In mancanza della suindicata dichiarazione, l'Amministrazione finanziaria può sottoporre ad accertamento di valore, ex art. 52, c. 1, del d.P.R. n. 131/1986, l'immobile oggetto del trasferimento.
Orbene, osservata la portata generale del comma 22 dell'art.35 predetto, che investe tutte le cessioni di immobili a titolo oneroso, anche se rientranti nel campo di applicazione dell'IVA, la preclusione dell'accertamento di valore ex art.52, primo comma, del TUR viene meno anche con riferimento alle vendite di abitazioni nei confronti di privati ex art. 1, comma 497, della L. n. 266/2005, qualora in atto non siano indicate in modo analitico le modalità di pagamento del corrispettivo.
È stato chiesto, pertanto, se l'obbligo di indicazione dettagliata delle modalità di pagamento possa ritenersi ottemperato anche nel caso in cui siano oggetto della dichiarazione sostitutiva solo i pagamenti effettuati in data antecedente o contestuale al rogito, tenuto conto che per i pagamenti che avverranno in seguito le parti non sono nelle condizioni di determinare, in sede di stipula dell'atto, i relativi estremi di pagamento.
La risoluzione dell'Agenzia delle Entrate. “Con particolare riferimento al quesito posto, occorre, tuttavia, considerare che la tracciabilità, nel senso di indicazione analitica delle modalità di pagamento, non può essere pretesa, evidentemente, in relazione a pagamenti che saranno effettuati successivamente rispetto all'atto di cessione immobiliare.
Benché, infatti, la chiara formulazione normativa del comma 22 esiga tale indicazione proprio nel momento della cessione, manca la possibilità per le parti contraenti di fornire, in detto momento, gli estremi di tutti i pagamenti che compongono il corrispettivo complessivamente pattuito (in quanto si verificheranno solo in data successiva alla firma dell'atto di cessione).
Quanto sopra induce a ritenere che, in relazione ai pagamenti rinviati ad un momento successivo rispetto al perfezionamento degli atti di cessione di diritti immobiliari,
l'obbligo di indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo possa essere assolto fornendo in atto gli elementi utili alla identificazione, in termini di tempi, importi ed eventuali modalità di versamento, di quanto dovuto a saldo. Del resto, è nella piena facoltà dell'Amministrazione Finanziaria, nell'ambito dei poteri di controllo di competenza, di procedere comunque a verificare la coerenza tra le corrispondenti movimentazioni finanziarie, una volta manifestatesi, e i patti conclusi tra acquirente e venditore. (
Cosa può influire sull'aumento del valore immobiliare nella compravendita?)
In tali casi, l'indicazione nell'atto degli elementi relativi ai pagamenti futuri esclude che possa essere irrogata la sanzione amministrativa e la correlata sanzione impropria, ossia l'assoggettamento dell'atto alla procedura di accertamento di maggior valore ex articolo 52, primo comma, del TUR, con sostanziale disapplicazione del regime del 'prezzo-valore'”.
L'Agenzia delle Entrate, dunque, precisa come, in relazione ai pagamenti rinviati ad un tempo successivo rispetto al perfezionamento degli atti di cessione di diritti immobiliari, l'obbligo di indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo possa essere ottemperato fornendo in atto gli elementi utili alla identificazione, in termini di tempi, importi ed eventuali modalità di versamento, di quanto dovuto a saldo. In questi casi, l'indicazione nell'atto degli elementi concernenti i pagamenti futuri esclude che possa essere irrogata la sanzione amministrativa e la correlata sanzione impropria, ossia l'assoggettamento dell'atto alla procedura di accertamento di maggior valore ex art. 52, primo comma, del TUR, con sostanziale disapplicazione del regime del ‘prezzo-valore'.
Allegato
Indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo nel caso di pagamenti rinviati ad un momento successivo rispetto al perfezionamento degli atti di cessione immobiliare – articolo 35, comma 22, del DL 4 luglio 2006, n. 223
