L'amministratore di condominio può ancora usare i contanti?

L'amministratore di condominio può ancora usare i contanti?


25/03/2014
di Alessandro Gallucci



Una delle novità (in realtà una sorta di recepimento del dettato giurisprudenziale) introdotte nel codice civile dalla riforma del condominio è stata quella dell'obbligo per l'amministratore di aprire e utilizzare il così detto conto corrente condominiale Il creditore del condominio che agisce in via esecutiva può pignorare il conto corrente condominiale?.

Lascia adito a dubbi sul punto l'art. 1129, settimo comma, c.c. a mente del quale:

L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Ogni amministratore condominiale, sia esso interno o esterno, sia la sua nomina obbligatoria o facoltativa, deve aprire un conto corrente. Non farlo lo espone ad una possibile azione di revoca giudiziale.

La revoca giudiziale è subordinata al preventivo esperimento del tentativo di revoca assembleare. È chiaro sul punto l'art. 1129, undicesimo comma, c.c. che recita: “i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione (mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente n.d.A.) e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato”.

Questo il quadro d'insieme che ci consente di affermare che l'utilizzazione del conto corrente condominiale è una delle priorità per l'amministratore condominiale.

Fino a che punto le norme che mirano sulla trasparenza contabile del condominio possono influenzare il quotidiano operare dell'amministratore?

Davvero si può arrivare a concludere che a partire dal 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della riforma), l'amministratore non abbia più la possibilità di utilizzare i contanti?

Se non è esattamente così, poco ci manca. Scopriamo perché.

Tutte le somme in entrata (versamenti condomini, risarcimenti, ecc.) devono transitare sul conto corrente condominiale. Allo stesso modo di tutte le spese inerenti il condominio (pagamenti utenze, fornitori, ecc.) si deve lasciar traccia sul conto condominiale.

Se ciò non vuol dire divieto di utilizzazione del denaro contante poco ci manca. Un esempio chiarirà la portata di questa affermazione. Tizio, Caio e Sempronio, condominii nell'edificio Alfa, si presentano presso lo studio dell'amministratore e versano le proprie quote bimestrali. L'assemblea ha autorizzato l'amministratore ha riversarle sul conto corrente condominiale entro lo stesso lasso di tempo in cui devono annotare sul registro di contabilità. Due giorni dopo si presenta in studio l'impresa Beta che vanta un credito verso il condominio Alfa esattamente pari all'importo versato dai tre condomini.

L'amministratore, stando alla stretta lettera della legge, non potrà utilizzare quei contanti a meno che non li abbia preventivamente versati per poi prelevarli al fine di pagare la ditta. Come dire: meglio staccare un assegno. E se la ditta non lo accetta: a quel punto bisognerebbe spiegarle com'è strana la legge e farla tornare un paio di giorni dopo.

Fonte: CondominioWeb.com

L'impianto fa acqua da tutte le parti. Ma chi paga i consumi derivanti dalle perdite?

L'impianto fa acqua da tutte le parti. Ma chi paga i consumi derivanti dalle perdite?

28/03/2014
Avv. Leonarda Colucci



Una sentenza del Tribunale di Rimini, segnalata dall'Avv. Gianni Baietta di Rimini, affronta il tema della fatturazione di consumi eccessivi di acqua determinati dalla rottura delle tubature idriche sotterranee.

Il fatto. Un utente cita in giudizio la società che provvede alla fornitura idrica dopo aver ricevuto una bolletta esorbitante (pari ad un importo di Euro 17.659) chiedendo il risarcimento dei danni e contestando il consumo accertato dalla bolletta. In particolare il malcapitato precisa che prima dell'arrivo della fattura un tecnico dell' Hera Spa (società che gestisce la fornitura idrica) durante un sopralluogo aveva notato un perdita ingente di acqua delle tubature sotterranee constatando la presenza di danni alle tubature;successivamente, invece, la visita di un altro tecnico stranamente verificava che l'impianto non aveva alcuna perdita anticipando all'utente l'arrivo di una fattura a credito ritenendo che il consumo dell'acqua era inferiore rispetto a quello preventivato. Malgrado quest'ultima previsione, viene recapitata una fattura all'utente che invece attesta consumi sproporzionati. Insospettito dai dati di quest'ultimo documento l'utente interpella la società fornitrice di acqua in modo da stabilire cosa stava accadendo e come mai il tecnico aveva effettuato una lettura errata del contatore non confermata dagli effettivi consumi. Dopo aver perso ogni speranza di definire bonariamente la questione, preso atto che il consumo di acqua contestatogli era nettamente superiore ai suoi consumi medi annui, decide di citare in giudizio la reticente società.

In seguito alla sua chiamata in giudizio si costituisce la società Hera spa, che facendo riferimento al regolamento del servizio idrico integrato, ribadisce che l'unico responsabile della rete privata di fornitura idrica era il proprietario della casa, e contestava duramente l'accertamento compiuto dal secondo tecnico poiché nel momento in cui lo stesso accertava consumi inferiori incorreva in un errore macroscopico. A sostegno delle propria difesa la società puntualizzava che aveva ulteriormente provveduto ad alleggerire l'importo della bolletta fino a giungere ad un importo pari circa a seimila euro ed aveva anche offerto all'utente la possibilità di rateizzare tale somma in un arco temporale di sei mesi, possibilità quest'ultima che era stata rifiutata dall'utente.

L'utente, sbalordito dalla difesa della società, ribadisce invece di non aver ricevuto alcuna lettera contenente una proposta di sgravi, protestando che anzi la stessa società si era resa inadempiente rispetto all'impegno assunto nella carta dei servizi in quanto non aveva predisposto “ sistemi di lettura automatizzata che consentissero un contestuale confronto con i consumi passati, al fine di poter repentinamente individuare eventuali perdite e perseguire quindi una politica di risparmio idrico”. L'utente, inoltre, contesta alla società di aver sospeso l'erogazione dell'acqua in seguito al mancato pagamento della fattura.

Gli aspetti giuridici. La questione così come prospettata dalle parti in causa si inquadra nell'ambito del rischio contrattuale inerente perdite d'acqua nelle tubature a valle del contatore e collocate nell'ambito della proprietà privata dei singoli utenti. Nel caso specifico la sentenza ha evidenziato come la lettura del contatore in questione ha immediatamente evidenziato che i consumi esagerati (10580 mc) erano sicuramente addebitabili ad un problema alla rete idrica di portata sicuramente macroscopica se si tiene conto che i consumi annui del malcapitato utente (componente di una famiglia di tre persone) si aggiravano intorno 177 metri cubi annui. Già la semplice valutazione di tali elementi, a parere del giudice, avrebbe lasciato intuire alla società l'esistenza di un guasto alla rete.

Dopo aver precisato tale aspetto, la sentenza in commento si sofferma sull'unica fonte che, nel caso di specie, disciplina la fornitura idrica e cioè il regolamento del servizio idrico integrato. Nel giudizio in questione il giudice ha potuto constatare che le varie norme del regolamento, quasi in modo univoco, fanno riferimento alla sola responsabilità dell'utente che deve provvedere alla manutenzione, ordinaria e straordinaria, ed alla conservazione della rete idrica, e le stesse norme regolamentari ribadiscono in vario modo che l'utente è anche responsabile per i danni che derivano dalle modifiche che questi apporta alla rete.

Malgrado l'estrema chiarezza delle norme regolamentari che impongono all'utente della rete idrica l'osservanza di una serie di obblighi, la sentenza in commento evidenzia che tra la normativa regolamentare in questione non esiste alcuna norma che preveda in modo espresso l'obbligo dell'utente di provvedere al pagamento dei consumi in caso di perdita accidentale della rete interna.

Riguardo a tale lacuna, la sentenza evidenzia che pur prevedendo il regolamento il diritto – dovere di verificare periodicamente il funzionamento del contatore non impone, in seguito alla verifica della lettura del contatore, quell'obbligo di pagamento dei consumi che invece è previsto espressamente in un altro caso e cioè quello di manomissione del contatore da parte dell'utente.

Quindi tenendo conto della particolarità della situazione, che consiste in una fattura esagerata causata dalla rottura di una tubatura sotterranea, l'unico modo per monitorare quanto accaduto era costituito dalla corretta lettura dei consumi attestati dal contatore che poteva essere eseguita solo dai tecnici della società.

Come chiarito dalle parti, utente e società, la lettura del contatore avviene di prassi due volte all'anno e nel giudizio è emerso anche che l'utente aveva più volte sollecitato un intervento della società affinché si attivasse per un controllo accurato dell'impianto e, agendo in tal modo, assumeva un comportamento responsabile e collaborativo, mentre la società si limitava solo a sostenere che quest'ultimo doveva controllare i consumi rilevati dal suo contatore che gli avrebbero permesso di capire l'esistenza di perdite.

Nell'intento di non sobbarcarsi l'intera responsabilità dell'accaduto l'utente, nel giudizio in questione, ha ribadito che egli non aveva un obbligo di provvedere alla lettura del contatore mentre la società, invece, era venuta meno all'obbligo di provvedere all'installazione di sistemi di lettura automatizzata dei consumi idrici in virtù dell'impegno assunto con la sottoscrizione della stessa società della Carta dei servizi.

Proprio riguardo a tale particolare aspetto la sentenza ha evidenziato l'assoluta inerzia della società in questione ( Hera spa gestore del servizio idrico) che, non ottemperando all'obbligo assunto, si è resa responsabile di una condotta omissiva rilevabile anche ex art. 1227 c.c. e la stessa condotta della società “ ha contribuito a determinare il consumo di acqua conseguente alla perdita”.

Alcuni punti rilevanti della decisione. La sentenza del Tribunale di Rimini, inoltre, si è doverosamente soffermata anche sulla responsabilità dell'utente precisando che il regolamento che dovrebbe disciplinare i rapporti fra società ed utente non fa alcun riferimento all'esistenza di un vero e proprio obbligo gravante sull'utente di provvedere alla lettura del contatore ed anzi tale lettura è strettamente connessa, quando effettuata dall'utente, esclusivamente a questioni inerente la fatturazione dei consumi.

Dunque valutando tali aspetti la sentenza ha evidenziato che tenendo conto che il “regolamento non commina alla violazione del diritto – dovere di autolettura l'obbligo di corrispondere il corrispettivo per il consumo di acqua determinato dalla rottura dell'impianto interno” e che “l'autolettura è un atto facoltativo rilevante solo per la fatturazione” il giudice conclude affermando che il mancato assolvimento di tale obbligo non implica alcuna responsabilità per l'utente che quindi non è obbligato a pagare la bolletta esorbitante quando questa scaturisce dai consumi esagerati determinata da un guasto all'impianto sotterraneo.

Si ringrazia l'avv. Gianni Baietta di Rimini per aver segnalato la sentenza.

Scarica la sentenza Tribunale di Rimini, n. 119 del 5 febbraio 2014

Fonte: CondominioWeb.com

Il contratto di locazione transitoria fasullo diventa automaticamente un contratto 4+4

 Il contratto di locazione transitoria fasullo diventa automaticamente un contratto 4+4


29/03/2014
di Alessandro Gallucci



Il contratto di locazione transitoria, la cui durata può variare da uno a diciotto mesi, non può essere utilizzato se non ricorrono le condizioni previste dalla legge, altrimenti esso dev'essere ricondotto nell'ambito dell'ordinario contratto di locazione, ossia nel contratto meglio conosciuto come 4+4.

Questa in estrema sintesi la decisione resa dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 4075 depositata in cancelleria il 20 febbraio 2014.

I contratti di locazione ad uso abitativo sono disciplinati, principalmente, dalla legge n. 431/98 e dai decreti attuativi della medesima.

La legge n. 431 (artt. 2,3 e 4) prevede tre distinte tipologie contrattuali:

a) il contratto ordinario a canone libero, altrimenti detto 4+4;

b) il contratto parzialmente concertato, così detto 3+2;

c) i contratto di locazione transitoria e per studenti universitari.

I numeri citati rappresentano la durata in anni.

Per i contratti di locazione transitoria (e non solo) la legge in esame rinvia ad un decreto ministeriale (d.m. 30 dicembre 2002) per l'individuazione delle modalità applicative.

In tale decreto, all'art. 2, è specificato che i contratti di locazione transitoria possono avere durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi.

Il decreto prevede altresì che la causa della transitorietà debba essere adeguatamente motivata e la relativa documentazione debba essere allegata al contratto; se non si agisce in tal modo il contratto dev'essere portato nell'ambito della disciplina ordinaria, ossia quell'accordo dev'essere considerato un normale contratto 4+4.

La Cassazione, con la sentenza n. 4075, ha ribadito quanto affermato dalla legge. In poche parole sulla transitorietà non si scherza, essa deve esistere e persistere per tutta la durata dell'accordo e del suo eventuale rinnovo oltre ad essere debitamente documentata.

Nel caso di specie il proprietario chiedeva il rilascio dell'immobile a seguito della scadenza del contratto transitorio mentre il conduttore affermava che quell'accordo doveva essere considerato un contratto 4+4 e come tale riteneva d'aver diritto a restare nell'alloggio.

In primo grado i Tribunale dava ragione al proprietario, mentre il giudizio d'appello il conduttore, inizialmente condannato al rilascio dell'immobile, vedeva accolte le proprie ragioni. Da qui il ricorso in Cassazione del locatore.

Ricorso rigettato. Si legge in sentenza che “ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria a norma del combinato disposto di cui all'art. 5 legge n. 431/98 e D.M. 30 dicembre 2002, occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore; 2) l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza; 3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine.

In definitiva, o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui all'art. 2 commi 2 e 3 legge n.431/98” (Cass. 20 febbraio 2014, n. 4075).

Che cosa deve intendersi per transitorietà? Tutte quelle circostanze che giustificano la necessità di addivenire alla stipula di un contratto breve per obiettive condizioni delle parti, quali, ad esempio, al ristrutturazione dell'abitazione principale, ragioni di lavoro, ecc.

Sentenza Cass 20 febbraio 2014, n. 4075

Fonte: CondominioWeb.com

Cause condominiali in corso: perché è importante sapere che cosa dice la Cassazione su argomenti simili?

Cause condominiali in corso: perché è importante sapere che cosa dice la Cassazione su argomenti simili?

27/03/2014
Avv. Valentina Papanice


È un dato assodato quello secondo il quale in materia di condominio le decisioni della Corte di Cassazione sono molto importanti.

Il motivo? Le norme condominiali sono poche e mal scritte. La legge n. 220/2012 nel riformare la disciplina del condominio negli edifici non ha migliorato la situazione; almeno questa è l'impressione che si ha leggendo i tanti articoli presenti in rete.

Si badi: si fa riferimento alle sentenze di Cassazione e non a quelle di merito (Giudici di Pace, Tribunali, Corti d'appello) non a caso, ma per una ragione ben precisa che poggia su un fondamento giuridico: tra le principali funzioni attribuite agli ermellini, si legge sul sito istituzionale della Suprema Corte, “dalla legge fondamentale sull'ordinamento giudiziario del 30 gennaio 1941 n. 12 (art. 65) vi è quella di assicurare "l'esatta osservanza e l'uniforme interpretazione della legge, l'unità del diritto oggettivo nazionale, il rispetto dei limiti delle diverse giurisdizioni" http://www.cortedicassazione.it/Cassazione/Cassazione.asp

Che poi altro non sta a significare che: alla Cassazione spetta l'ultima parola (sempre se le parti in causa vi si rivolgano).

D'altra parte chi ha pratica delle aule di giustizia sa benissimo che i giudici di merito, in special modo quelli d'appello, sono restii a considerare come precedenti uniformanti delle pronunce rese da Tribunali o Giudici di Pace. Con questo, chiaramente, non si vuole dire che le sentenze delle magistrature di merito siano insignificanti ma, in termini di precedenti interpretativi, hanno un'efficacia di molto inferiore rispetto a quelle espresse dalla Corte di Cassazione.

E qui torniamo a noi ed al quesito che è stato posto quale titolo di questo articolo: perché le cause in corso possono essere interessate dalle pronunce della Cassazione su argomenti simili? Per andare ancor più nel dettaglio: perché un mutamento d'indirizzo interpretativo può influire sulle cause pendenti?

La risposta l'ha fornita sempre la Suprema Corte, con una sentenza del 18 marzo 2014. Si legge nella pronuncia appena citata che "un mutamento di indirizzo verificatosi nella giurisprudenza di legittimità, in ordine ai principi già affermati dalla stessa Suprema Corte in precedenti decisioni, non è assimilabile allo ius superveniens, onde non soggiace al principio di irretroattività, fissato, per la legge in generale, dall'art. 11 preleggi, comma 1, e, per le leggi penali in particolare, dall'art. 25 Cost., secondo comma, della Costituzione" (Cass. 18 Marzo 2014 n. 6225). In pratica una cosa è una nuova legge, altro una nuova interpretazione di una legge già esistente. La legge nuova si applica solamente ai nuovi casi, la nuova interpretazione di una legge già esistente, invece, vale anche rispetto alle cause pendenti.

Chiariamo ulteriormente quest'affermazione pratica con un esempio: si ipotizzi che sia in corso una causa condominiale iniziata da uno dei condomini e riguardante l'impugnazione di una delibera avente ad oggetto l'uso del parcheggio comune. Ad oggi, è dato assodato sulla base di un consolidato orientamento giurisprudenziale, l'assemblea può decidere sull'utilizzazione turnaria nel caso in cui l'autorimessa sia troppo piccola rispetto al numero dei condomini con il voto favorevole della maggioranze dei partecipanti alla riunione che rappresentino almeno 500 millesimi. In questo contesto, quindi, amministratore e condomini sono tranquilli di vincere agevolmente questa controversia.

Si supponga che nel corso della causa (e le cause, si sa, sono lunghe) prenda piede un contrario orientamento che ritiene invalide le delibere condominiali disciplinanti l'utilizzazione turnaria dei posti auto se adottate con maggioranze diverse da quelle previste per le innovazioni. Ebbene per far valere le proprie ragioni il condomino potrà portare come esempio proprio questo cambio di rotta.

Se poi la decisione che muta l'orientamento maggioritario è delle Sezioni Unite, il mutamento dev'essere considerato obbligatorio. Per andare contro i principi di diritto espressi dalle Sezioni Unite, infatti, è necessario che la questione sia di nuovo sottoposta al vaglio delle stesse (cfr. art. 374 c.p.c.). Si pensi, per fare alcuni esempi, alle cause che pendevano al momento della decisione sulla natura dei vizi d'invalidità (Cass. SS.UU. n. 4806/05), sul condominio minimo (Cass. SS.UU. n. 2046/06) o sulle tabelle millesimali (Cass. SS.UU. n. 18477/2010).

Ecco spiegato, dunque, perché quello che dice la Cassazione, più di qualunque altro giudice, dev'essere tenuto sempre in grande considerazione, specialmente in una materia come quella condominiale rispetto alla quale le sentenze rappresentano un elemento indispensabile al pari delle norme per la valutazione dei casi quotidiani.

Scarica la sentenza Cass. 18 marzo 2014 n. 6225

Fonte: CondominioWeb.com

L'assemblea può approvare le tabelle millesimali a maggioranza e non è necessario trascriverle nel verbale

L'assemblea può approvare le tabelle millesimali a maggioranza e non è necessario trascriverle nel verbale

27/03/2014
di Alessandro Gallucci


L'approvazione delle tabelle millesimali così come la loro revisione possono essere deliberate a maggioranza dall'assemblea.

A dirlo, anzi a ribadirlo, è stata la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 4569 del 26 febbraio 2014.

La sentenza dopo quella n. 18477 resa dalle Sezioni Unite nell'agosto 2010 non rappresenta più una novità, ma in una materia che per un lunghissimo periodo è stata oggetto di un acceso contrasto, non può non essere accolta positivamente.

D'altra parte la stessa riforma del condominio, sia pur con riferimento esplicito alla revisione ed a determinate condizioni ha considerato legittima la deliberazione a maggioranza.

V'è di più: siccome la legge n. 220/2012 non ha messo in dubbio il principio di diritto espresso dalla Sezioni Unite nel 2010, non v'è motivo per dubitare che lo stesso abbia mantenuto la propria validità anche dopo il 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della riforma).

Torniamo al caso risolto dalla sentenza n. 4569: una condomina, usufruttuaria per la precisione, si opponeva ad un decreto ingiuntivo emesso dal Giudice di pace della sua città.

La signora riteneva di non dover pagare le spese condominiali per vari motivi, tra i quali l'asserita illegittimità dei criteri di ripartizione utilizzati.

In pratica l'assemblea aveva approvato a maggioranza delle nuove tabelle millesimali. Tanto in primo grado quanto nel successivo giudizio di appello la domanda veniva respinta. Insomma per i giudici la condomina era tenuta a pagare quanto intimatole con il decreto ingiuntivo.

Da qui il ricorso alla Corte di Cassazione. Ricorso che, vedremo qui appresso, è stato respinto.

Nella sostanza la ricorrente si lamentava per due motivi:

a) le tabelle millesimali non erano state trascritte nella delibera di approvazione;

b) le medesime tabelle erano state approvate a maggioranza, cosa a suo dire illegittima.

Quanto al primo motivo di ricorso, la Cassazione l'ha ritenuto infondato specificando che “è pacifico sia in dottrina che nella giurisprudenza di questa Corte che il requisito di determinazione dell'oggetto di cui all'art. 1346 c.c., applicabile anche agli atti unilaterale in base all'art. 1324 c.c., può essere soddisfatto anche per relationem, cioè attraverso una relatio di tipo sostanziale ad altri atti delle stesse parti o di terzi, purché il rinvio riguardi elementi prestabiliti ed aventi una preordinata rilevanza obiettiva (cfr. ex pluribus Cass. n. 534/79)” (Cass. 26 febbraio 2014 n. 4569).

D'altronde anche il preventivo ed il rendiconto consuntivo non devono essere trascritti nel verbale di approvazione per essere considerati validi ed efficaci.

Quanto alla illegittimità dell'approvazione delle tabelle millesimali a maggioranza da parte dell'assemblea, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso ricordando che il sopravvenuto nuovo indirizzo interpretativo (applicabile al caso di specie), dovuto alla sentenza n. 18477/10 delle S.U., fa si che “l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, con la conseguenza che non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, (...) Infatti, la deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, fonte che è costituita dalla legge stessa, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica” (Cass. 26 febbraio 2014 n. 4569).

Sentenza Cass. 26 febbraio 2014 n. 4569

Fonte: CondominioWeb.com

Senza bolletta per tre anni. Chi eroga il servizio è obbligato alla fatturazione periodica dei consumi.

Senza bolletta per tre anni. Chi eroga il servizio è obbligato alla fatturazione periodica dei consumi.


28/03/2014
Avv. Leonarda Colucci




L'utente che non riceve periodicamente le bollette non è in grado di monitorare i consumi né valutare offerte più convenienti. La sentenza ha confermato che in questi casi il consumatore ha diritto ad una rateizzazione che tenga conto del periodo di omessa fatturazione. Il venditore, infatti, ha l'obbligo di fornire all'utente energia elettrica e gas e, parimenti, di emettere bollette bimestrali o mensili a seconda del piano contrattuale prescelto.

Il fatto. Un utente dopo aver sollecitato svariate volte l'Eni all'emissione delle fatture attestante il suo consumo di energia elettrica, si vede recapitare, dopo tre anni di assoluto silenzio, una fattura di ben 1800 euro. Impossibilitato a versare l'intero importo in un'unica soluzione, l'utente decide di citare in giudizio l'Eni chiedendo che il Giudice disponga la rateizzazione della somma e che, dopo aver dichiarato illegittimo il comportamento dell'Eni per l'omessa fatturazione dei consumi protrattasi per un periodo così lungo, provveda alla condanna dell'ente al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali. L'Eni contesta in toto le pretese dell'utente ritenendole infondate in fatto ed in diritto.

L'Eni Per farsi “perdonare” del comportamento scorretto osservato, provvede ad inviare allo stesso un assegno dell'importo di 40 euro a titolo di risarcimento di quanto accaduto, ma tale offerta irrisoria è stata seccamente rifiutata dal consumatore perché ritenuta assolutamente incongrua; successivamente l'Eni invia una nuova fattura all'utente informandolo che avrebbe potuto rateizzare l'importo complessivo dei consumi. Dopo aver ottenuto la tanto sperata rateizzazione dell'importo della fattura l'attore ha cominciato a versare le prime rate, ma l'Eni ritenendo incongruo l'importo di ogni rata ha diffidato, con lettera legale, il tormentato utente contestandogli l'insolvenza.

La decisione. Il Giudice ha precisato che l'ente, in virtù del contratto di fornitura stipulato con l'utente, aveva l'obbligo non solo di assicurare la fornitura di energia elettrica ma anche quello di provvedere all'emissione delle relative bollette con scadenza bimestrale.

Il Giudice di Pace di Terracina, inoltre, ha evidenziato che l'Autorità garante dell'Energia elettrica e del Gas con delibera n. 148/2006 prevede criteri ben precisi in merito alla fatturazione dei consumi di energia elettrica stabilendo che “salvo diverso accordo fra le parti il corrispettivo dovuto è suddiviso in un numero di rate successive di ammontare costante pari almeno al numero di bollette di acconto o stimate ricevute successivamente alla precedente bollette di conguaglio e comunque non inferiore a due. Le rate non cumulabili, hanno una periodicità corrispondente alla fatturazione….” Dunque considerando le indicazioni della delibera dell'autorità in caso di rateizzazione dei consumi le rate devono avere una periodicità che deve corrispondere alla fatturazione, che nel caso di specie doveva avvenire ogni due mesi, pertanto a fronte di tre anni di mancata emissione delle fatture da parte dell'Eni l'importo complessivo fatturato (pari a euro 1800) doveva essere suddiviso in 18 rate. Valutando tali circostanze, oltre alle condizioni economiche in cui versava l'attrice, la sentenza ha disposto la rateizzazione del debito restante accogliendo, in tal modo, le richieste dell'utente vessato dalle insistenza dell'Eni che, in un primo momento, aveva richiesto il pagamento dei consumi per la fornitura di energia elettrica per un periodo lunghissimo (tre anni) in un'unica soluzione. La sentenza ha disposto che il debito restante andava estinto mediante il pagamento di rate mensili, senza aggravio ed interessi, a partire dal mese successivo a quello di pubblicazione della sentenza.

A diversa conclusione giunge, invece, la decisione per quanto riguarda la richiesta di risarcimento avanzata dall'utente. A tal proposito il Giudice ha evidenziato che la richiesta di risarcimento dei danni derivanti per effetto della condotta dell'Eni non può essere accolta poiché l'utente non ha fornito alcuna prova del fatto che il pregiudizio subito sia la conseguenza immediata e diretta del comportamento negligente osservato dall'Eni.

Si ringrazia l'ufficio stampa della Associazioni Confconsumatori per averci segnalato la sentenza.

Sentenza Giudice di Pace di Terracina, 13 novembre 2013, n. 303

Fonte: CondominioWeb.com

per gli alloggi Sociali.Con la riforma Prima Casa è stato introdotto in Rent to Buy

per gli alloggi Sociali.Con la riforma Prima Casa è stato introdotto in Rent to Buy 

Si chiama “Rent to buy”. In buona sostanza, per gli alloggi sociali, sarà possibile comprare la casa utilizzando come “acconto” i canoni di locazione già pagati in precedenza!

La riforma posta in essere dal ministero delle Infrastrutture, ad oggi presieduto da Maurizio Lupi, appare originale e dal forte impatto sociale poiché rappresenta un serio aiuto nell'acquisto della prima casa da parte delle fasce meno abbienti della popolazione.

Infatti, trascorso un periodo minimo dall'inizio della locazione pari a sette anni, il conduttore potrà “riscattare” l’immobile utilizzando i canoni pagati in precedenza quale acconto sul prezzo finale di acquisto. La riforma ha un immediato impatto pratico poiché l’acquirente si troverà nella possibilità di richiedere un mutuo bancario notevolmente più basso e, di conseguenza, avrà molte più possibilità di ottenerlo.

Il “Rent to buy”, tuttavia, sarà possibile per i soli contratti di locazione stipulati successivamente all'entrata in vigore del decreto legge mentre, per i contratti già in essere, non può valere alcuna formula di riscatto a termine.

Il decreto affronta anche gli inevitabili aspetti fiscali sottesi all'operazione. Il locatore, infatti, sia ai fini delle imposte dirette che ai fini IRAP, dovrà considerare i corrispettivi incassati come canoni di locazione. Nel caso in cui il locatario optasse poi per il “riscatto” tali canoni dovranno essere diversamente intesi quali rate della compravendita con la conseguenza che, per gli oneri fiscali già assolti dal locatore sui canoni di affitto, dovrà essere generato un credito d’imposta.

La riforma, in conclusione, sarà completata con l’emanazione di un decreto attuativo con il quale verranno definite:

-          La formula standard da inserire nei futuri contratti;

-          Le tempistiche del rapporto di locazione;

-          Le modalità operative di determinazione del suddetto credito d’imposta.

FONTE : MUTUI & FUTURO

Tasi 2014: leggera per la prima casa? L’aliquota e le intenzioni del Governo Renzi

28-03-2014 - Manuela Di Blanca

La Tasi e le novità che la riguardano in termini di aliquote e categorie reddituali.

Tasi 2014: tutte le novità

Tasi 2014 morbida sulle prime abitazioni: sono queste le previsioni in base ai rumors sulle intenzioni delGoverno Renzi. L’aliquota sulla prima casa infatti potrebbe aggirarsi intorno alla percentuale del 2/2,5 per mille. L’agevolazione però a tutela della prima casa potrebbe rivalersi sui rincari che vano a colpire la seconda casa dove è prevista un’aliquota che potrebbe superare l’11 per mille.

Tasi 2014: le previsioni

La Tasi 2014 attualmente veste in sostanza i nuovi panni della vecchia Imu. Già col Governo Letta si era previsto un aumento pari allo 0,8 per mille, da stabilire in ogni specifica sede comunale di riferimento, e da applicare in aggiunta al 2,5 per mille. Col Governo Renzi adesso questo aumento potrebbe esser riversato esclusivamente sulle seconde case. La botta, dunque, non arriverà tanto (o almeno, non in termini così tremendi come si temeva) per chi possiede un'unica casa, ma per chi ne ha più d’una.

Si discute inoltre di eventuali agevolazioni a beneficio di chi percepisce un basso reddito sulla base dell’Isee, e per i nuclei familiari con disoccupati o cassaintegrati. Di contro, si prevede una penalizzazione per chi è proprietario dibeni immobili di lusso.

Tasi 2014 : la situazione attuale

L’aliquota della Tasi 2014 resta comunque argomento di discussione. Numeri e criteri sono ancora da definire nel dettaglio e attualmente il Governo Renzi ha la questione in mano al fine di comunicarne gli esiti ufficiali e definitivi.

La commissione Bilancio della Camera proprio in questi giorni sta valutando i numerosi emendamenti, tra i quali troviamo anche il Decreto Salva Roma. Dalla prossima settimana si dovrà passare al dibattito e ai voti.

FONTE : SUPERMONEY

La differenza tra prima casa ed abitazione principale.

La differenza tra prima casa ed abitazione principale.

Spesso nella pratica comune si usano indistintamente i due termini e si rischia anche di fare confusione. Anche se il più delle volte coincidono con lo stesso immobile, nel senso che di solito la “prima casa” è anche l’ “abitazione principale”, soprattutto se si possiede un solo immobile, è bene conoscerne le differenze.

La “prima casa” è un concetto legata alla tassazione nella fase di acquisto ed è fondamentale per poter usufruire di una serie di agevolazioni, tra cui l’imposta di registro ridotta al 2% (era il 3% fino al 31/12/2013) e l’imposta sostitutiva (nel caso si usufruisse di mutuo) dello 0,25%, anziché 2%.

Le condizioni principali affinché l’acquirente possa usufruire sono:

1.         che non abbia la proprietà (né l’usufrutto) di un’altra abitazione situata nello stesso Comune di quella che intende acquistare;

2.         che abbia la residenza (o si impegni a portarla entro 18 mesi dall’atto notarile) nel Comune presso il quale è ubicato l’immobile oggetto dell’acquisto;

3.         che non sia proprietario né usufruttuario di un’altra abitazione, su tutto il territorio nazionale, acquistata con le agevolazioni previste per la prima casa.

L’ “abitazione principale”, invece, è un concetto diverso, e si intende la casa nella quale il proprietario ed il proprio nucleo familiare dimorano abitualmente. L’immobile deve essere costituito da una sola unità abitativa e ad essa può essere collegata una sola pertinenza per ogni categoria catastale tra C/2 (magazzino), C/6 (garage), etc.

Il concetto di abitazione principale è importante, ad esempio, al fine di stabilire l’importo dell’IMU ovvero la tassa di possesso.

FONTE : MUTUI & FUTURO

L'amministratore può essere chiamato in giudizio in tutte le materie condominiali?

L'amministratore può essere chiamato in giudizio in tutte le materie condominiali?

26/03/2014
Avv. Paolo Gatto





La sentenza 1451 del 23/01/2014 aveva stabilito che l'amministratore non avesse necessità dell'autorizzazione dell'assemblea al fine di difendere il condominio nel giudizio di impugnazione di delibera assembleare; la ratio della pronuncia era il principio secondo il quale, come rientra tra i compiti propri dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 c.p.c., eseguire le delibere assembleari, così rientra tra i suoi poteri anche quello di garantire la “conservazione “ del provvedimento assembleare impugnato.

La decisione, peraltro, andava oltre: arrivava a sostenere che il principio stabilito nel 2010 dalle Sezioni Unite (necessità di autorizzazione assembleare al giudizio) non si possa applicare indiscriminatamente, pena l'insorgere di un “iperassemblearismo” condominiale che obbligherebbe a ricorrere all'assemblea anche per il solo procedimento monitorio o cautelare. L'ultima pronuncia della Cassazione, la Sentenza n.2859 del 07/02/2014 torna all'orientamento più restrittivo, richiamando espressamente quanto stabilito dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 18331/10.

Secondo la più recente decisione la disposizione dell'art. 1131 c.c., che prevede che l'amministratore possa essere chiamato in giudizio in tutte le materie condominiali, costituisce solo un motivo di semplificazione per il terzo che debba convenire in giudizio il condominio, consentendogli di citare solo l'amministratore anziché tutti i condomini, ma nulla giustifica l'amministratore ad agire o resistere in giudizio senza autorizzazione preventiva o, almeno, successiva ratifica da parte dell'assemblea.

Nel caso in specie l'oggetto del giudizio era una richiesta risarcitoria di un condomino danneggiato da infiltrazioni dal lastrico solare e la Cassazione ha ritenuto che la suddetta materia esorbitasse dalle competenze proprie dell'amministratore.

In ogni caso, non si può non rilevare come la pronuncia delle sezioni unite, anziché porre fine ad una questione controversa abbia, al contrario, stimolato una vera e propria giurisprudenza interpretativa della pronuncia stessa, iniziando un filone che potrebbe presentare difficoltà a consolidarsi. Infatti la norma di riferimento per verificare se una materia rientri o meno tra i poteri dell'amministratore è l'art. 1130 c.c., ma questo è stato notevolmente modificato dalla nuova legge che, da quattro commi originari, oggi ne prevede una decina, anche se si tratta, più che altro, di regole di comportamento dell'amministratore che non ne ampliano più di tanto i poteri.



Fonte: CondominioWeb.com

Mancanza di un depuratore fognario, non è inagibile il condominio se l'edificio è stato costruito prima della normativa

Mancanza di un depuratore fognario, non è inagibile il condominio se l'edificio è stato costruito prima della normativa

26/03/2014
Gian Luca Ballabio


Nessuna responsabilità diretta dell'amministratore di condominio che non deve immediatamente installare il depuratore ma può adeguare l'impianto nei tempi e nei modi previsti dalla normativa.

La fattispecie concreta. Uno stabile condominiale posto a pochissima distanza dal mare (300 mt) era assentito nel 1973 con “licenza edilizia contemplante, tra l'altro, prescrizioni in ordine allo smaltimento degli scarichi in vasca Imhoff”. Successivamente, nel 1987, il servizio igiene e prevenzione della locale USL rilevava la mancanza di un depuratore fognario e la dispersione del sottosuolo delle acque reflue proveniente dallo stabile condominiale.

Pertanto, il sindaco del Comune dove era ubicato l'immobile emetteva ordinanza con la quale, constatata la mancanza di autorizzazione specifica di cui alla legge 319/76 (Norme per la tutela delle acque dall'inquinamento), revocava l'abitabilità e l'agibilità ordinando all'amministratore di adeguare l'impianto di scarico.

Il condominio, però, adiva il TAR, poiché riteneva che la disciplina “autorizzatoria” di cui all'art. 9 della legge 319/76 non potesse applicarsi ad edifici costruiti ed assentiti in data precedente, “disponendo - le norme transitorie - un obbligo in tal senso solo per gli insediamenti produttivi (vi era, secondo il ricorrente solo un obbligo di denuncia, tra l'altro ottemperato nell'87)”.

Il TAR adito, però, dichiarava che “l'assenza di autorizzazione potesse giustificarsi per il periodo transitorio (13 giugno 76/ 13 giugno 86) e non anche nel periodo successivo, retto da una diversa e più rigorosa disciplina integrata dagli artt. 8, 14 e 25 della legge 319/76 e dall'art. 43 della l.r. Puglia 24/83”. Il condominio appellava tale decisione.

La preesistenza degli scarichi. “Gli scarichi provenienti da insediamenti civili, segnatamente se, come nella specie, non confluenti in pubbliche fognature, e preesistenti, come pur aveva sostenuto l'opponente, all'entrata in vigore della legge suddetta, non erano soggetti a nuova autorizzazione, ove conformi al titolo edificatorio.

Tale tesi, invero, trovava supporto nelle giurisprudenza penale di questa Corte (v., in particolare, Sez. III, n. 3932/86, Sez. S.U. n. 7673/91), evidenziante come, a termini della "legge Merli" per siffatti scarichi, alla stessa preesistenti, l'unico obbligo per i titolari - peraltro non sanzionato, salvi i casi in cui lo stesso fosse imposto dagli enti territoriali con provvedimenti specifici (la cui inosservanza avrebbe comportato la violazione dell'art. 21 cpv., e art. 25, L. cit.) - fosse quello della denuncia”. (Cass. pen, sez. II, sent. del 24 novembre 2008, n. 27895).

La decisione in esame. Il Consiglio di Stato ha osservato come a disciplina “autorizzatoria” degli scarichi sia stata introdotta dall'art.9 della legge 319/76, e, pertanto, dovesse ritenersi pacifico che al momento della costruzione dell'edificio condominiale essa non fosse ancora esistente.

Infatti, la normativa in via transitoria ha previsto l'obbligo di autorizzazione solo “per gli scarichi degli insediamenti produttivi anche se antecedenti, mentre per gli insediamenti civili non recapitanti in pubbliche fognature ha semplicemente previsto un obbligo di denunzia (nel caso di specie ottemperato) stabilendo che la relativa disciplina tesa all'adeguamento fosse definita dalle Regioni attraverso l'adozione di “piani di risanamento delle acque”.

Ovviamente ciò non significa che l'impianto condominiale di smaltimento a dispersione sia conforme o possa essere mantenuto in essere: piuttosto esso deve essere adeguato nei tempi e nei modi previsti dalla normativa regionale primaria e secondaria.

Pertanto, il Consiglio di Stato ha ritenuto che non fosse possibile “sostenere – come ha fatto il primo giudice - che all'obbligo di denuncia possa sostituirsi, senza bisogno di alcuna espressa previsione, l'obbligo di autorizzazione ove la Regione non proceda alla redazione del Piano di risanamento, è interpretazione che, se da un lato assicura il perseguimento degli obiettivi di salubrità, dall'altro tradisce la lettera della legge ed il principio di affidamento nel disposto legislativo”.

Conclusione. Nel caso in esame il Consiglio di Stato ha ritenuto di non doversi discostare dall'orientamento giurisprudenziale che si era già formato in sede di penale (v. le pronunce della Corte Suprema di Cassazione già richiamate). In tal modo è stato contemperato la necessità di garantire la salubrità dell'ambiente con le necessità di non eccedere nell'imposizione di adempimenti eccessivamente gravosi e drastici nei confronti del privato.

Si ricorda, inoltre, che la disposizione la 319/1976 è stata abrogata dall'art. 63, D.Lgs. 11 maggio 1999, n. 152 e dall'art. 175, D.Lgs. 3 aprile 2006, n. 152.

Scarica la sentenza Cons. Stato, sez. IV, sent. 04 marzo 2014, n.1023

Fonte: CondominioWeb.com